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Mietrecht

Urteile

Verwirkung einer einseitigen Mieterhöhung

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung des erhöhten Mietzinses wegen einer einseitigen Mieterhöhung kann mit Wirkung für die Zukunft verwirkt werden, wenn sie der Vermieter über mehrere Jahre nicht geltend macht, obgleich er andere Forderungen gerichtlich durchgesetzt hat.

LG Berlin, Urteil vom 20.01.2000 – AZ 67 S 277/99 –

In den Jahren 1993 und 1994 führte der Vermieter in der Wohnung der Mieter Modernisierungsarbeiten durch und erhöhte daraufhin mit Schreiben vom 25. Mai 1994 die Miete gemäß § 3 MHG um 62,56 DM monatlich. Die Mieter zahlten den Modernisierungszuschlag nicht. Im November 1997 verlangte der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Zusätzlich zu der von den Mietern begehrten Mieterhöhung von 126,34 DM monatlich war der Modernisierungszuschlag in Höhe von 62,56 DM enthalten und extra ausgewiesen. Die Mieter stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

Der Vermieter klagte daraufhin gegen die Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. In der Klageschrift des Vermieters war der Mietzins ohne Erhöhungen nach Modernisierung angegeben. Die Mieter wurden vom Gericht verurteilt, der Mieterhöhung um 126,34 DM zuzustimmen. Auf den Modernisierungszuschlag ging das Gericht nicht ein, da dieser nicht im Klageantrag enthalten war.

Im Februar 1998 verlangte der Vermieter eine erneute Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG. In dieser Mieterhöhung war der oben genannte Modernisierungszuschlag nunmehr in Höhe von DM 59,84 enthalten. Die Mieter haben der Mieterhöhung nicht zugestimmt und weiterhin die Miete gezahlt, zu deren Zustimmung sie vom Gericht verurteilt worden waren. Auch wegen dieser Mieterhöhung erhob der Vermieter Zustimmungsklage. Darüber hinaus verlangte er die Zahlung des Modernisierungszuschlages ab Wirksamkeit dieser neuen Mieterhöhung.

Der Vermieter klagte nunmehr auf Zahlung der erhöhten Miete aufgrund des nicht gezahlten Modernisierungszuschlages.

Das Landgericht Berlin wies die zum Teil ab. Es verurteilte die Mieter zur teilweisen Zustimmung zur Mieterhöhung, da nach Meinung des Gerichts trotz der fehlerhaft bezifferten Ausgangsmiete (eingerechneter Modernisierungszuschlag) das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG formell wirksam gewesen sei. Die Forderung des Vermieters auf Einbeziehung und Zahlung des Modernisierungszuschlages wies es zurück. Es führte zur Begründung aus, dass der Vermieter nicht einmal auf Aufforderung durch das Gericht die Berechtigung des Modernisierungszuschlages dargetan hatte. Allerdings kam es nach Auffassung des Gerichts auf die Wirksamkeit der Mieterhöhung gemäß § 3 MHG wegen Modernisierung gar nicht an, da die Ansprüche des Vermieters auf den Modernisierungszuschlag in jedem Falle verwirkt seien. Eine Verwirkung sei anzunehmen, wenn der Berechtigte (in diesem Falle der Vermieter) die Mieterhöhung über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht habe (Zeitmoment) und der Verpflichtete (der Mieter) sich nach dem Verhalten des Vermieters darauf einrichten durfte, der Berechtigte werde seine Rechte auch in Zukunft nicht mehr geltend machen (Umstandsmoment).

Der Vermieter hatte im vorliegenden Falle seine Ansprüche über einen Zeitraum von mehr als vier Jahren nicht gegenüber dem Mieter geltend gemacht. Darüber hinaus stellte das Gericht fest, dass der Vermieter auch im Zusammenhang mit der nach Ablauf von drei Jahren erfolgten Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung den Modernisierungszuschlag nicht geltend gemacht hatte.

Die Mieter hatten die ursprüngliche Mieterhöhung wegen Modernisierung zurückgewiesen und unstreitig den Modernisierungszuschlag nie gezahlt. Das Gericht ging aufgrund der Tatsache, dass der Vermieter hierauf nicht reagiert hatte, davon aus, der Mieter habe nunmehr annehmen dürfen, der Vermieter werde den Modernisierungszuschlag künftig nicht mehr geltend machen.

Es führte aus, dass eine Forderung nur verwirken könne, wenn sich der Verpflichtete (Mieter) aufgrund des Verhaltens des Berechtigten (Vermieters) auf den bestehenden Zustand eingerichtet habe, und die verspätete Geltendmachung als eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte erscheinen müsse. Bei der Interessenabwägung wurde vom Gericht berücksichtigt, dass der Vermieter den erhöhten Mietzins nicht für die Vergangenheit, sondern nur mit Wirkung für die Zukunft verlangte hat. Es stellte jedoch klar, die Mieter hätten sich zu Recht darauf einstellen dürfen, der Modernisierungszuschlag werde auch künftig nicht mehr Bestandteil des Mietzinses werden.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Michael Weßels

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 280


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