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Mietrecht

Urteile

Verwaltungskosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.

BGH Urteil – AZ VIII ZR 254/17 –

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 2015 für eine Wohnung in Berlin war unter der Überschrift „Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen“ neben der monatlichen Nettokaltmiete, einem Heizkostenvorschuss und einer Betriebskostenpauschale auch eine monatliche „Verwaltungskostenpauschale“ in Höhe von 34,38 Euro aufgeführt. Diese zahlte der Mieter von Juli 2015 bis Januar 2017. Im Jahr 2017 forderte er sodann die für diese Position gezahlten Beträge von seiner Vermieterin zurück. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht. Gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB könnten die Parteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren, dass der Mieter in der Betriebskostenverordnung aufgeführte Betriebskosten trägt, wobei insoweit eine Pauschale oder Vorauszahlungen vereinbart werden können. Es könnten auf diese Weise jedoch ausschließlich die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Betriebs- kosten vereinbart werden, nicht dagegen Verwaltungskosten, deren Umlage auf den Wohnraummieter zudem in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich ausgeschlossen ist. Da zum Nachteil für den Mieter von § 556 Abs. 1 BGB abweichende Regelungen gemäß § 556 Abs. 4 BGB in jedem Fall unwirksam sind, kam es auch nicht darauf an, ob es sich bei der vertraglichen Regelung zur Miethöhe um Allgemeine Geschäftsbedingungen oder um eine individuelle Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieterin handelte. Der Bundesgerichtshof stellte allerdings auch klar, dass es durch- aus zulässig sein kann, einzelne Teile der Grundmiete gesondert auszuweisen und damit die interne Kalkulation des Vermieters offenzulegen. Es sei dem Vermieter auch nicht verwehrt, insoweit die Verwaltungskosten in die Grundmiete „einzupreisen“. In diesem konkreten Fall war jedoch nach Auffassung des BGH auf Grund der vertraglichen Formulierungen klar, dass die aufgeführten Verwaltungskosten vom Mieter neben der Miete und nicht als Teil der Grundmiete (Nettokaltmiete) getragen werden sollten, was nicht zulässig ist.

Anmerkung: Legen Sie bei einer derartigen oder ähnlichen Regelung im Mietvertrag diesen auf jeden Fall zur Prüfung in einer Beratungsstelle vor und lassen diese auf Wirksamkeit prüfen.


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