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Mietrecht

Urteile

Vertretung bei Kündigung

Kündigt eine Hausverwaltung ohne jeden Hinweis auf die Stellvertretung, dann ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen das Offenkundigkeitsprinzip unwirksam.

AG Berlin Mitte, Urteil vom 28.01.1997 – AZ 10 C 561/96 –

Die Hausverwaltung des Vermieters hatte im eigenen Namen, ohne jeden Vertretungszusatz, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, weil der Mieter sich mit zwei Monatsmieten im Rückstand befunden haben soll. Der Mieter bestritt den Zahlungsverzug und berief sich darauf, daß seine Bank lediglich eine Buchung fehlerhaft ausgeführt hatte. Der Vermieter klagte auf Räumung.

Das Gericht setzte sich mit der Frage des Zahlungsverzuges nicht weiter auseinander, da das Mietverhältnis durch die Hausverwaltung in eigenem Namen und ohne einen Hinweis auf das Vertretungsverhältnis gekündigt wurde.

Das Gericht führt aus, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß § 564a BGB schriftlich zu kündigen sei. Eine Kündigung müsse gem. § 126 BGB in einem Schriftstück erklärt und vom Aussteller unterschrieben sein. Da der Vermieter nicht selbst unterschrieben hat, hätte die für ihn handelnde Hausverwaltung als dessen Vertreter unterschreiben müssen. Zwar hatte die Hausverwaltung dem Kündigungsschreiben eine Vollmacht des Vermieters beigefügt, sich aber in dem Kündigungsschreiben selbst nicht auf die Vertretung berufen. Tatsächlich ging das Vertretungsverhältnis weder aus der Unterschrift, noch aus dem Urkundsverhältnis hervor, so dass die Schriftformerfordernis nicht eingehalten war. Aus diesem Grunde kam es auch nicht darauf an, ob dem Mieter aus anderem Grunde bekannt war, dass die Hausverwaltung den Vermieter in allen Mietangelegenheiten einschließlich des Ausspruchs von Kündigungen vertritt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 266

Anmerkung zu Änderungen durch die Mietrechtsreform vom 01.09.2001:

§ 564 a BGB-aF findet sich seit dem 01.09.2001 in § 568 BGB-nF wieder.


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