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Mietrecht

Urteile

Verrechnen einer unzulässigen Mietkaution

Steht dem Vermieter auf Grund einer unwirksamen Vertragsklausel eine Mietkaution nicht zu, dann kann er den dennoch erhaltenen Kautionsbetrag beim Auszug nicht mit Gegenansprüchen verrechnen, sondern muss diesen herausgeben.

AG Berlin Neukölln, Urteil vom 23.10.1997 – AZ 10 C 240/97 –

Die Mieterin verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses eingezahlten Kaution. Der Vermieter erklärte im Prozess die Aufrechnung mit offenen Mietzahlungen sowie mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietwohnung. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter bei Schlüsselübergabe eine Mietkaution in Höhe von 2.000,00 DM durch Verpfändung eines Sparbuches übergeben sollte.

Das Gericht gab der Klage der Mieterin im vollen Umfang statt, ohne auf die Frage der offenen Mietzinsen und des Schadensersatzanspruches einzugehen. Die mietvertragliche Vereinbarung war nach Ansicht des Gerichts in ihrer konkreten Form unwirksam, da sie dem Mieter entgegen dem Wortlaut des § 550b Absatz 1 Satz 3 BGB, nicht die Möglichkeit einräumte, die Kaution in drei Raten zu leisten. Die Mieterin sollte nach dem Vertragstext vielmehr verpflichtet sein, die Kaution bei Schlüsselübergabe in voller Höhe zu bezahlen. Diese Vereinbarung war unwirksam, so daß der Vermieter von der Mieterin ursprünglich keine Kaution verlangen durfte. Der Vermieter sei zu Unrecht bereichert, da die Mieterin ihm die Kaution überlassen hatte, ohne hierzu rechtlich verpflichtet gewesen zu sein.

Auf die vom Vermieter geltend gemachten Gegenansprüche kommt es nach Ansicht des Gerichts aus diesem Grunde nicht an. Denn wenn der Vermieter die Kaution nicht verlangen durfte, dann folgt aus dem Schutzzweck des § 550b BGB, dass eine Kaution, auf die vertraglich kein Anspruch besteht, die aber dennoch geleistet wurde, nicht wie eine Mietkaution eingesetzt werden darf. Die Aufrechnung gegenüber dem Rückzahlungsanspruch der Mieterin mit Gegenansprüchen aus dem Mietverhältnis sei daher ebenso ausgeschlossen, wie umgekehrt auch die Mieterin ihre Pflicht zur Zahlung der Kaution nicht durch Aufrechnung mit einer unbestrittenen Gegenforderung erfüllen könnte.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Reinhard Weiße

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 266


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