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Mietrecht

Urteile

Verletzung der Abrechnungspflicht des Vermieters und Vorauszahlungen

Der Vermieter, der innerhalb angemessener Zeit nach Beendigung des jeweiligen Zeitraums über die Betriebskostenvorauszahlungen nicht abrechnet, ist bei fortdauerndem Mietverhältnis nicht verpflichtet, dem Mieter sämtliche für den Abrechnungszeitraum geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückzuzahlen. Die Rechte des Mieters sind in einem derartigen Fall ausreichend dadurch gewahrt, dass er die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten und seinen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung einklagen kann.

OLG Hamm, Urteil vom 26.06.1998 – AZ 30 REMiet 1/98 –

In Literatur und Rechtsprechung war umstritten, ob der Mieter vom Vermieter die Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern kann, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht innerhalb angemessener Frist nachkommt. Nunmehr bringt der Rechtsentscheid des OLG Hamm Klarheit.

Das OLG Hamm führt aus:

Die Voraussetzungen eines Anspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 BGB vermag allein der Umstand, dass der Vermieter seine Pflicht zur Abrechnung der Betriebskosten nicht erfüllt, nicht zu begründen. Der Vermieter hat nämlich die Vorauszahlungen nicht ohne rechtlichen Grund erlangt. Rechtsgrund für die Leistung des Mieters ist die im Mietvertrag über die Vorauszahlungspflicht getroffene Vereinbarung. Ein Schadenersatzanspruch des Mieters aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung oder wegen Verzugs kommt nur dann in Betracht, wenn den Vermieter an der Verzögerung der Abrechnung ein Verschulden trifft. Dann aber ist der Anspruch des Mieters allenfalls auf Ersatz des Verzögerungsschadens begrenzt. Das Unterlassen der Abrechnung ist nämlich weder für die Zahlung der Vorschüsse noch für einen Schaden in Höhe der Vorschüsse ursächlich. Ein Schaden des Mieters ist auch nicht in Höhe des Überschusses verursacht, der sich möglicherweise aus der noch ausstehenden Abrechnung ergeben wird. Denn die Ansprüche auf Erteilung der Abrechnung und auf Auszahlung des Überschusses bleiben dem Mieter uneingeschränkt erhalten.

Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung sämtlicher Vorschüsse kommt nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn der Mieter das Mietobjekt im Abrechnungszeitraum gar nicht genutzt hat und er ausschließlich verbrauchsabhängige Betriebskosten schuldet. Für den Regelfall kann davon ausgegangen werden, dass der überwiegende Teil der Vorschüsse verbraucht ist. Dieser Gesichtspunkt und die Möglichkeit des Mieters, sein Interesse an der Abrechnung durch Klage und Vollstreckung sowie durch Ausübung des Zurückbehaltungsrechts der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen, sprechen dagegen, dass der Mieter einen ihm nicht zumutbaren Nachteil erleidet. Mit dem Recht, die laufenden Vorauszahlungen bis zur Abrechnung des vergangenen Zeitraumes einzustellen, steht dem Mieter ein starkes Druckmittel zur Verfügung. Es schützt ihn auch hinreichend vor der Gefahr, einen eventuellen Erstattungsanspruch aus der Abrechnung nicht mehr durchsetzen zu können. Dem Mieter steht ein Anspruch auf Rückzahlung nicht verbrauchter Betriebskosten zu. Ebenso wie der Anspruch des Vermieters auf eine Nachzahlung wird dieser Rückforderungsanspruch jedoch erst mit der Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig.

Abgedruckt in GE 1998, S. 854 ff.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 270


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