Mietrecht
Urteile
Verkauf einer umgewandelten Eigentumswohnung und Vermieterstatus
BGH Karlsruhe, Urteil vom 28.04.1999 – AZ VIII ARZ 1/98 –
Der Mieter hatte eine Wohnung und die zugehörigen Kellerräume vom Eigentümer des Wohnhauses gemietet. Die Wohnung des Mieters war während des bestehenden Mietverhältnisses in der Weise in Wohnungseigentum umgewandelt worden, dass an den Wohnräumen Sondereigentum und an den Nebenräumen (Keller etc.) Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer begründet wurde. Nach dem Verkauf der Wohnung wurde der Käufer daher Eigentümer der Wohnräume, während ihm das Eigentum an den Nebenräumen nur gemeinschaftlich mit den anderen Wohnungseigentümern zustand. Während eines Rechtsstreits zwischen Mieter und Vermieter hatte sich der Mieter darauf berufen, dass nicht nur die Wohnung, sondern auch die Kellerräume zu den vermieteten Räumlichkeiten gehören, so dass nicht der Käufer alleine, sondern alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich Vermieter geworden sind. Er vertrat daher die Ansicht, dass der Käufer nicht alleine sondern nur zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern hätte klagen können.
Der a 571 BGB sieht zum Schutze des Mieters vor, dass der Erwerber eines Grundstückes durch gesetzlichen Schuldneraustausch vollständig in die Rechte und Pflichten eines Mietverhältnisses eintritt. Nach dem Wortlaut dieser Vorschrift wären in Bezug auf die Kellerräume nicht nur der Käufer der Eigentumswohnung sondern die Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit Vermieter geworden.
Das Amtsgericht hatte die Klage des Käufers abgewiesen. Es hat ausgeführt, dass es sich um einen einheitlichen Mietvertrag über die Wohn- und Kellerräume handelt. Da sich die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag nicht aufteilen ließen, wäre die Eigentümergemeinschaft in Ihrer Gesamtheit Vermieter sowohl der Wohnräume und der Kellerräume geworden.
Der Bundesgerichtshof hat das Urteil aufgehoben und (für die Zukunft rechtsverbindlich) festgestellt, dass in derartigen Fällen der Käufer der Eigentumswohnung alleiniger Vermieter der Wohn- und Kellerräume wird.
Der Bundesgerichtshof hebt hervor, dass der Wortlaut des a 571 BGB zu der oben genannten gemeinschaftlichen Vermieterstellung aller Wohnungseigentümer führen müsste. Gleichwohl würde eine wörtliche Auslegung zu einem höchst umständlich zu verwaltenden Mietverhältnis führen. Denn bei einer Vielzahl von Wohnungseigentümern müssten alle rechtlich relevanten Vorgänge, wie z.B. das Zahlen des Mietzinses, die Abgabe oder Entgegennahme von Kündigungen, die Erklärung von Mieterhöhungen durch alle Wohnungseigentümer erfolgen. In vielen Fällen würden dadurch Gemeinschaftsbeschlüsse erforderlich, welche, insbesondere bei häufig wechselnden Eigentümern, zu einer völligen Blockade des Mietverhältnisses führen könnten.
Der Bundesgerichtshof setzte sich mit den verschiedenen in der Literatur und Rechtsprechung zu diesem Problem vertretenen Rechtsansichten auseinander. Er stimmte im Ergebnis der Auffassung des Kammergerichts zu, nach der die Vorschrift des a 571 BGB auf die Veräußerung von Miteigentumsanteilen nicht zugeschnitten sei. Der allgemeine schuldrechtliche Grundsatzes besage, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis (Vertrag) beteiligten Personen entstehen können. Aus diesem Grunde sei es sachgerecht, die Ausnahmevorschrift des a 571 BGB einschränkend auszulegen.
Hierbei müsse insbesondere der Sinn und Zweck der Vorschrift berücksichtigt werden. Die Vorschrift soll eine Schlechterstellung des Mieters durch den Verkauf eines Mietobjektes verhindern. Mit dieser Zielsetzung sei es nicht zu vereinbaren, wenn das Mietverhältnis lediglich aus formellen Gründen unnötig kompliziert gestaltet werde. Der Mieter werde hierdurch in Bezug auf die mitvermieteten, im Gemeinschaftseigentum befindlichen, Nebenräume nicht schlechter gestellt. Verlangt ein Wohnungseigentümer die Herausgabe eines im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Nebenraumes, kann sich der Mieter auf sein Recht zum Besitz berufen. Mängel des mitvermieteten im Gemeinschaftseigentum befindlichen Raumes kann der Mieter ebenso wie Mängel der Eigentumswohnung selbst dem Erwerber und alleinigen Vermieter gegenüber geltend machen.
Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses folgt, dass der Käufer einer Eigentumswohnung mit der Eintragung in das Grundbuch die alleinige Vermieterstellung auch insoweit erlangt, als der Mieter Räume oder Gemeinschaftseinrichtungen aufgrund des Mietvertrages in Allein- oder Mitbesitz hat.
Abgedruckt in MieterMagazin 1999, S. 261 ff. sowie Grundeigentum 1999, S. 770 ff. und Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1999, S. 390 ff.
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 276