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Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche von Mieter/innen wegen ausgeführter Schönheitsreparaturen

Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.

BGH Urteil vom 04.05.2011 – AZ VIII ZR 195/10 –

Der Mieter und seine Ehefrau führten zum Ende des Mietverhältnisses hin Schönheitsreperaturen in der Wohnung durch, obwohl sie hierzu nicht verpflichtet gewesen sind. In ihrem Mietvertrag befand sich eine Schönheitsrepaturklausel, nach welcher der Mieter und seine Ehefrau die Wohnung renovieren sollten; diese Vereinbarung enthielt jedoch starre Fristen, sodass sie unwirksam war. Nachdem der Mieter dies in Erfahrung gebracht hatte, verklagte er den Vermieter auf Zahlung in Höhe er Kosten, die ihm (dem Mieter) durch die Ausführung der Schönheitsreparaturen entstanden ist.

 

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Auch die Revision des Mieters ist nicht erfolgreich gewesen.

 

Der Senat führte hierzu folgende Gründe auf:

Nach Ansicht des Senats verjähren Ersatzansprüche der Mieter/innen aufgrund unnötigerweise ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 548 Abs. 2 BGB nach sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Schönheitsreparaturen verbesserten die Mietsache und seien somit "Aufwendungen" im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB, da bereits der in der Vorgängervorschrift (§ 558 BGB a.F.) verwendete Begriff "Verwendungen" alle Aufwendungen umfasste, "die das Grundstück in seinem Bestand verbessern".

 

Die im Vergleich zur Regelverjährung von drei Jahren kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB diene der Rechtssicherheit und der Klarheit zwischen Mieter/innen und Vermietern und vermeide Belastungen eines bestehenden Mietverhältnisses durch unnötige Auseinandersetzungen.

 

Der Verjährungsbeginn sei mit dem Ende des Mietverhältnisses gleichzusetzen. Daran ändere auch nichts, wenn die Mieter/innen von der Unwirksamkeit der Klausel erst nach dem  Mietvertragsende erfahren haben, da es bei der Verjährung nach § 548 Abs. 3 BGB - im Gegensatz zu der Regelverjährung - nicht auf das Kennenmüssen von Umständen, die den Anspruch begründen, ankommt.


Das Urteil im Volltext können Sie auf der Internetseite des Bundesgerichtshofs nachlesen. 


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