Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Verjährung von Rückzahlungsansprüchen des Mieters bei abweichender Wohnfläche

Die dreijährige Verjährungsfrist für Rückzahlungsansprüche des Mieters wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglichen vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% beginnt erst ab Kenntnis des Mieters von der Flächenabweichung.

AG Charlottenburg, vom 28.11.2011 – AZ 237 C 142/11 (Verfahren noch nicht abgeschlossen) –

Im Februar 2011 ergab die Vermessung einer Wohnung, dass die tatsächliche Fläche um mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht. Der Mieter macht deshalb Ansprüche auf Rückzahlung der anteiligen Miete für die bisherige Mietzeit geltend. Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 28. November 2011 stellte das Amtsgericht Charlottenburg klar, dass die Verjährung derartiger Ansprüche erst mit Kenntnis des Anspruchsgrunds (hier also der Abweichung der Wohnfläche) beginnt. Gleichzeitig stellte das Gericht klar, dass ohne Vorbehalt gezahlte Mieten nach Kenntnis der Abweichung (hier also ab Februar 2011) nicht zurückgefordert werden können. Der Rechtsstreit wurde noch nicht entschieden, da das Gericht nun zunächst ein Sachverständigengutachten zur umstrittenen tatsächlichen Wohnfläche einholt.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Matthias Joßner

 

Anmerkung:

Nach der Rechtsprechung des BGH (AZ: VIII ZR 295/03) sind nur Abweichungen der tatsächlichen zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10% von Bedeutung (bei geringeren Abweichungen bleibt die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgebend). Liegt eine solche erhebliche Abweichung vor, können Mieter/innen entsprechende Anteile der in der Vergangenheit gezahlten Mieten zurückfordern und die laufende Miete entsprechend kürzen. Ebenso ist die Abweichung künftig bei den Nebenkosten zu berücksichtigen. Auch eine Abweichung der Wohnfläche von mehr als 10% nach oben hat Konsequenzen: Vermieter können zwar nicht rückwirkend eine höhere Miete fordern oder die aktuelle Miete einfach um diesen Prozentsatz erhöhen, sie haben jedoch die Möglichkeit, bei Mieterhöhungen (und Nebenkostenabrechnungen) zukünftig die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde zu legen. Wenn Sie eine erhebliche Abweichung der im Vertrag angegebenen von der tatsächlichen Wohnungsgröße feststellen, sollten Sie unbedingt anwaltlichen Rat in einer Beratungsstelle einholen. Bringen Sie zur Prüfung unbedingt den Mietvertrag mit, da es hier auf den genauen Wortlaut der entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung ankommt.


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