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Mietrecht

Urteile

Vereinbarung einer Modernisierung bei Abschluss des Mietvertrags

Eine Klausel im Mietvertrag, nach der sich der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags verpflichtet, eine künftige Modernisierung zu dulden, ist wegen Verstoßes gegen die zwingende Vorschrift des § 541 b BGB unwirksam.
Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass im Stadtteil Berlin-Ost eine Gasetagenheizung dem allgemein üblichen Ausstattungszustand entspricht.

LG Berlin, Urteil vom 11.01.2001 – AZ 67 S 120/00 –

Vermieter und Mieter schlossen am 2. Dezember 1997 einen Mietvertrag. In dem Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Vermieter eine Gaszentralheizung einbauen und dass der Mieter diesen Einbau dulden werde. Die voraussichtliche Mieterhöhung wegen dieser Modernisierung wurde mit DM 157,71 pro Monat angegeben. Mit Schreiben vom 30. September 1999 kündigte der Vermieter die konkrete Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen an. Der Mieter verweigerte die Duldung der Baumaßnahmen. Mit der Klage begehrt der Vermieter die Verurteilung des Mieters, die Modernisierungsmaßnahmen entsprechend der Ankündigung vom 30. September 1999 zu dulden. Der Mieter vertrat die Ansicht, dass die Modernisierungsankündigung unwirksam sei, weil zum einen die Heizkörper nicht genau bezeichnet, die Führung der Rohrleitungen unklar und der Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten nicht genau bestimmt seien.

Nachdem das Amtsgericht den Mieter zur Duldung verurteilt hatte, hob das Landgericht auf die Berufung des Mieters das Urteil auf und wies die Klage des Vermieters ab. Das Landgericht wies in seiner Entscheidung darauf hin, dass eine Duldungspflicht des Mieters weder aufgrund der vertraglichen Vereinbarung noch aufgrund der Ankündigung vom 30. September 1999 bestehe.

Zwar habe der Mieter in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag sein Einverständnis mit dem geplanten Einbau einer ersten Zentralheizung sowie die Duldung der Maßnahme erklärt, aus dieser vertraglichen Verpflichtung lasse sich jedoch ein Duldungsanspruch nicht herleiten. Das Landgericht vertrat die Ansicht, dass die Vereinbarung wegen der darin liegenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 AGBG (Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) unwirksam ist. Denn der Mieter habe unwidersprochen vorgetragen, dass der Vermieter eine inhaltlich identische Vereinbarung auch mit anderen Mietern geschlossen habe. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ist deshalb anzunehmen, weil die in der Vereinbarung enthaltene Regelung nicht mit dem gesetzlichen Leitbild zu vereinbaren sei. Das Landgericht führte aus, bei der geplanten Maßnahme handele sich um eine Wertverbesserung im Sinne des § 541 b BGB. Ob ein Mieter die Installation einer Gaszentralheizung zu dulden habe, hänge gemäß § 541 b BGB von einer zwingend vorgeschriebenen Prüfung der Umstände des Einzelfalles ab. Eine mietvertragliche Regelung, die hiervon abweicht und dessen Duldungspflicht von vornherein festlegt, verstößt nach Ansicht des Landgerichtes gegen das Leitbild des Mietverhältnisses über Wohnraum und ist daher unwirksam. Auch ist nach Auffassung des Landgerichts diese zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung gemäß § 541 b Absatz 4 BGB unwirksam. Selbst wenn die Vereinbarung von den Vertragsparteien ausgehandelt worden wäre, könnte der Vermieter seinen Anspruch nicht darauf stützen, denn durch eine solche Vereinbarung würde dem Mieter der Einwand der Härte abgeschnitten. Ein Duldungsanspruch des Vermieters ergab sich nach Ansicht des Landgerichts auch nicht aus dem oben genannten Ankündigungsschreiben vom 30. September 1999. Aus dem Ankündigungsschreiben ergebe sich nicht die Anzahl, die örtliche Lage und die Größe der Heizkörper, so dass der Mieter nicht überprüfen könne, ob die vorhandene Möblierung mit den Umbaumaßnahmen in Einklang zu bringen sei.

Abschließend wies das Gericht darauf hin, dass nach seiner Ansicht die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine unzumutbare Härte darstelle, da der daraufhin zu zahlende Mietzins über 50 % des Nettoeinkommens des Mieters betrage. Auf die Vorschrift des § 541 b Absatz 1 Satz 3 BGB könne sich der Vermieter nicht berufen, da von einem allgemein üblichen Zustand nur gesprochen werden könne, wenn die überwiegende Zahl der Mieträume (mindestens zwei Drittel) in der zu berücksichtigen Region über den herzustellenden Zustand verfügen. Hierbei sei zwischen den ehemaligen Regionen Berlin-West und Berlin-Ost zu differenzieren. Für seine Behauptung, im Stadtteil Prenzlauer Berg entspreche eine Gaszentralheizungen dem allgemein üblichen Zustand, war der Vermieter den Beweis schuldig geblieben.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 284


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