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Mietrecht

Urteile

Vereinbarte Mietanpassung bei Erhöhung der Durchschnittsmiete nach geförderter Modernisierung

Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrags von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam.

BGH Urteil vom 13.07.2011 – AZ AZ: VIII ZR 261/10 –

 

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 2007 wurde eine monatliche Miete in Höhe von 399,73 Euro vereinbart. Der Vermieter hatte die Wohnung im Rahmen eines Fördervertrags modernisiert. Nach den Bedingungen des Fördervertrags darf er von Mietern, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, nur die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen. Diese betrug bei Vertragsabschluss 4,13 Euro/qm monatlich, für die Wohnung der Mieter insgesamt 383,06 Euro. Im Mietvertrag wurde klargestellt, dass Mieter, die einen Wohnberechtigungsschein vorlegten, verlangen konnten, dass die vereinbarte (höhere) Miete auf diesen Betrag vermindert werde, bis die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau angehoben wird. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB wurde vertraglich ausgeschlossen. Die Mieter bezahlten dementsprechend zunächst 383,06 Euro monatlich, den Differenzbetrag zur vertraglich vereinbarten Miete (16,67 Euro) erhielt der Vermieter von der Investitionsbank Berlin. Mit Wirkung vom 1. April 2008 wurde die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau auf 4,40 Euro/qm monatlich angehoben. Dementsprechend senkte die Investitionsbank ihren monatlichen Zuschuss um 13,52 Euro. Mit Schreiben vom 16. Oktober 2008 forderte der Vermieter die Mieter auf, rückwirkend seit 1. April 2008 monatlich 396,58 Euro Miete zu zahlen. Da die Mieter den Erhöhungsbetrag nur teilweise zahlten, klagte der  Vermieter. Die Mieter vertraten vor Gericht die Auffassung, der  Vermieter hätte die Regelungen der §§ 558 ff. BGB zur Mieterhöhung einhalten müssen; zudem würde durch die verlangte Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten. Nach Abweisung der Zahlungsklage des Vermieters durch das Amtsgericht Tiergarten gab das Landgericht Berlin der Klage statt. Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Mieter zurück. Er folgte der Auffassung des Landgerichts Berlin, dass nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien bereits eine höhere als die jetzt verlangte Miete vereinbart sei. Der von den Beklagten zu tragende  Anteil könne sich (maximal) bis zu dem vereinbarten Betrag von 399,73 Euro erhöhen, wenn die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau erhöht werde. Eine Mieterhöhung nach den Regeln des § 558 ff. BGB sei nicht erforderlich, da die vertraglich vereinbarte Miete gar nicht erhöht werde. Vielmehr komme der Zuschuss, den die Investitionsbank zur vertraglich vereinbarten Miete zahle, den Mietern voll zugute; er vermindere den Anteil an der vereinbarten Miete, den die Mieter selbst zu tragen hätten. Vermindere sich dieser Zuschuss, erhöhe sich dementsprechend der von den Mietern selbst zu zahlende Anteil. Da auch mit der vom Vermieter verlangten Erhöhung die vertraglich vereinbarte Miete noch nicht überschritten wurde, kam es nach der vom Bundesgerichtshof nicht beanstandeten Auffassung des Landgerichts Berlin auch nicht darauf an, ob die ortsübliche Miete überschritten wird.


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