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Mietrecht

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Unzulässig verkürzte Frist bei Schönheitsreparaturen

Vereinbart der Vermieter in einem Formularmietvertrag unverhältnismäßig kurze Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen, dann ist diese Vereinbarung gemäß § 9 ABGB unwirksam. Die Unwirksamkeit der vereinbarten Fristen hat die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarungen zur Übernahme der Schönheitsreparaturen zur Folge.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 09.05.2001 – AZ 12 C 158/99 –

Der Vermieter verlangte vom Mieter Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen. In dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag hatte sich der Mieter verpflichtet, die regelmäßig anfallenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen. In einem gesonderten Fristenplan war vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in den Wohnräumen alle drei bis vier Jahre, im Bad alle zwei Jahre und in den übrigen Nebenräume alle drei Jahre auszuführen habe.

Der Vermieter hatte die Behauptung des Mieters, er habe in den Jahren vor der Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Schönheitsreparaturen durchgeführt, mit Nichtwissen bestritten. Er hatte dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses unter Bezugnahme auf das Kostenangebot eines Malermeisters eine Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung und Nachfristsetzung verbunden mit einer Ablehnungsandrohung übersandt. Nach Ablauf der Frist klagte der Vermieter auf Zahlung des Schadensersatzes wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Frage, ob die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen bei Auszug bereits fällig waren oder ob die letzten Schönheitsreparaturen bereits länger zurücklagen, kam es nach Ansicht des Amtsgerichts nicht entscheidend an. Das Amtsgericht wies in seinem Urteil darauf hin, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag, wonach der Mieter die regelmäßigen Schönheitsreparaturen zu tragen habe, gegen die Vorschrift des § 9 AGBG (Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) verstoße und aus diesem Grunde unwirksam sei. Unstreitig habe es sich bei den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertragsklauseln nicht um eine Individualvereinbarung, sondern um allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt. Das gelte auch für die dem Standardmietvertrag beigefügten besonderen Vereinbarungen (Fristenregelung), da auch diese Zusatzvereinbarung nicht individuell ausgehandelt, sondern vom Vermieter für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert worden sei.

Die in der Zusatzvereinbarung genannten Fristen waren nach Ansicht des Amtsgerichts zu kurz und verstießen damit gegen den wesentlichen Grundgedanken des § 536 BGB. Zwar sei die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich unbedenklich. Das gelte jedoch nur, soweit die Renovierungspflicht im üblichen und angemessenen Umfang auf den Mieter übertragen werde. Anhaltspunkt für die Angemessenheit könnten die vom Bundesministerium für Justiz im Mustermietvertrag 76 genannten Fristen sein. Unter Zugrundelegung dieses Fristenplanes hielt das Amtsgericht Schönheitsreparaturen in folgenden Abständen für erforderlich:

  • Küche, Bad und Duschen alle drei Jahre
  • Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
  • sonstige Nebenräume alle sieben Jahre

Die vom Vermieter in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgegebenen Fristen waren nach Ansicht des Amtsgerichts viel zu kurz bemessen und führten daher zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Grundsätzlich entstehe bei normaler Nutzung der Wohnung ein Renovierungsbedarf nicht innerhalb so kurzer Zeiträume. Da der Zusammenhang zwischen der Abnutzung der Wohnung und der Renovierungspflicht damit aufgehoben werde, handele es sich bei der formularmäßigen Vereinbarung zum Ablauf der Fristen um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 9 AGBG. Dieser Verstoß gegen § 9 AGBG habe nicht nur die Unwirksamkeit der Fristenregelung, sondern auch die Unwirksamkeit der (im vom Vermieter verwendeten Standardmietvertrag) enthaltenen Vereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen zur Folge. Die teilweise im Standardmietvertrag, teilweise in der Zusatzvereinbarung enthaltenen Regelungen stellen nach Ansicht des Amtsgerichts eine Einheit dar, wonach der allgemeinen Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter eine (an sich nicht erforderliche) nähere Konkretisierung des Umfangs und der Fälligkeit der Verpflichtung folge.

Das Amtsgericht hob in seiner Urteilsbegründung hervor, dass bei der Teilbarkeit verschiedener Klauseln zwar grundsätzlich nur der unwirksame Teil entfällt, die anderen Regelungen aber bestehen bleiben. Dies gilt jedoch uneingeschränkt nur, wenn die einzelnen Regelungen sich gegenseitig nicht berühren, nicht jedoch, wenn die einzelnen Klauseln ein- und denselben Sachverhalt regeln. Im vorliegenden Fall würde die Streichung der Fristenregelung dazu führen, dass die gerade noch zulässigen Fristen als wirksam vereinbart anzusehen seien.

Mit einer solchen Vorgehensweise werde ein Vermieter gerade dann am besten gestellt, wenn er unwirksame Fristen vereinbare, die dann im Wege der geltungserhaltenden Reduktion auf das gerade noch vertretbare Maß verlängert würden. Das Amtsgericht vertritt in seiner Urteilsbegründung die Ansicht, der Sinn und Zweck des AGBG liege gerade darin, den Vertragspartner des Verwenders vor unangemessener Benachteiligung zu schützen. Das Risiko der Wirksamkeit einer Klausel müsse grundsätzlich beim Verwender liegen, da das AGBG die Verwendung von verbotswidrigen Klauseln grundsätzlich als Störung des Rechtsverkehrs ansehe. Da aber anzunehmen sei, dass der rechtsunkundige Vertragspartner es in der Regel nicht auf einen Prozess ankommen lasse und die Vertragsabwicklung nach Maßgabe der unwirksamen Klausel hinnehme, dürfe die Rechtsordnung einen Verstoß des Verwenders gegen die Rechtsordnung nicht dadurch risikolos machen, dass sie eine verbotswidrige Klausel durch Reduktion auf das gerade noch zulässige Maß aufrechterhalte.

Mit anderen Worten: Wenn der Verwender von unzulässigen Klauseln keinerlei Risiko eingehen und im Zweifel besser stehen würde als der rechtstreue Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, dann würde der Sinn und Zweck des zum Schutz des Verbrauchers geschaffenen AGBG gerade in sein Gegenteil verkehrt.

Da die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, konnte der Vermieter den geltend gemachten Ersatzanspruch nicht verlangen. Dem Vermieter stand auch kein Ersatzanspruch wegen dreier beschädigter Fensterscheiben zu. Denn auch in diesem Falle hätte er vortragen müssen, aufgrund welchen pflichtwidrigen Verhaltens des Mieter die Schäden an den Scheiben entstanden seien sollen. Die Klage wurde daher vollständig abgewiesen.

Anmerkung:
Das Gericht führte aus, dass der Mieter dann, wenn er die Schönheitsreparaturen nach Erhalt des Aufforderungsschreibens - obwohl er hierzu nicht verpflichtet war - ausgeführt hätte, diese ordnungsgemäß hätte durchführen müssen. Eine Schlechtleistung hätte zu einem Anspruch des Vermieters wegen positiver Vertragsverletzung führen können.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 288


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