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Mietrecht

Urteile

Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln und Rauchen in der Wohnung

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Absatz 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

BGH Urteil vom 18.03.2015 – AZ VIII ZR 242/13 –

Ein Formularmietvertrag vom 29. November 2007 enthielt in § 8 eine Schönheitsreparaturklausel, nach welcher die Mieterin Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“ nach folgenden (nicht starren) Fristen durchführen sollte: „(…) in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“ Die Erneuerung der Anstriche der Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbel sollten, soweit erforderlich, „regelmäßig“ alle 6 Jahre durchgeführt werden. Weiter hieß es in § 8 des Mietvertrags: „3. Abgeltung bei Auszug (Quotenklausel): Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33% der Kosten; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66,66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen anderen Nebenräumen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14,28%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 28,56%, bei mehr als 3 Jahren 42,84%, bei mehr als 4 Jahren 57,12%, bei mehr als 5 Jahren 71,40% und bei mehr als 6 Jahren 85,68%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16,66% der Kosten, nach 2 Jahren 33,33%, nach 3 Jahren 50%, nach 4 Jahren 66,66%, nach 5 Jahren 83,33%. Dem Mieter bleibt es unbenommen nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten Fristen zulässt. Führt der Mieter diesen Nachweis, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken. Die Berechnung erfolgt aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes. Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes beibringt. Der Mieter hat die Möglichkeit, selbst zu renovieren und seine Zahlungspflicht abzuwenden. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen. Die Fristen (…) beginnen ab Übergabe der Mietsache zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume nach fachgerechter Erledigung der Arbeiten jeweils wieder neu (…).“

Die Mieterin hatte vom 15. Januar 2008 bis 30. April 2011 in der Wohnung gewohnt. Die Vermieterin verlangte Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und meinte, dass ihr aufgrund der Quotenklausel mindestens anteilige Renovierungskosten in Höhe von 2.261,26 Euro zustünden. Das Landgericht Hannover hatte den Anspruch des Vermieters bejaht. Dem folgte der Bundesgerichtshof (BGH) nicht. Eine Prüfung, ob die im konkreten Fall verwendete Quotenabgeltungsklausel dem Transparenzgebot genügen würde, hielt der BGH für nicht entscheidungserheblich. Er erklärte Quotenabgeltungsklauseln – abweichend von seiner bisherigen Rechtsprechung – für unwirksam und führte zur Begründung aus, dass diese einer Inhaltskontrolle nach § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB nicht standhielten. Sie benachteiligten den Mieter unangemessen, weil sie ihm „(…) bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf (sie) zukommenden Kostenbelastung ermöglichen“. Es sei nämlich „für den durchschnittlichen und verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (…) nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, unter Zugrundelegung seines (möglicherweise Veränderungen unterworfenen) individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein wird“. Darüber hinaus müsste der Mieter eine Prognose anstellen, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und -intensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten würde. Auch die Bestimmung in der verwendeten Quotenabgeltungsklausel, wonach der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung die Verlängerung der Fristen und eine Senkung der Kostenquote im Einzelfall ermöglicht, ändert nach Auffassung des BGH an der Entscheidung nichts.

Einen Schadensersatzanspruch der Vermieterin wegen vorzeitiger Renovierungsbedürftigkeit aufgrund „exzessiven Rauchens“ verneinte der BGH ebenfalls. Er stellte klar, dass sich ein Mieter, der in der angemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht vertragswidrig verhält. Ein Schadensersatzanspruch wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs komme vielmehr nur dann in Betracht, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren im Rahmen der Vornahme der üblichen Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigt werden können. Dies hatte die Vermieterin nach Auffassung des BGH nicht (ausreichend) dargelegt.

Ein Anspruch der Vermieterin auf Schadensersatz wegen unterlassener fälliger Schönheitsreparaturen bestand nach Auffassung des BGH nicht, da die Mieterin die Wohnung unrenoviert übernommen hatte. In der Begründung bezog sich der BGH auf ein Urteil vom gleichen Tag, AZ: VIII ZR 185/14 (siehe oben).

 

 


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