Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind – gemäß §§ 536 Absatz 4 BGB, 307 Absatz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB – auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

LG Berlin, Urteil – AZ 67 S 7/17 –

In einem Mietvertrag vom 12. Juni 2001 fand sich folgende weit verbreitete Klausel: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der – Mieter – Vermieter“ . Das Wort „Vermieter“ war handschriftlich gestrichen. Im Jahr 2015 endete das Mietverhältnis, da der Vermieter Eigenbedarf für seinen Sohn geltend machte. Der Mieter gab die Wohnung unrenoviert zurück, worauf der Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 6.345,96 Euro verlangte. Er behauptete, die Wohnung sei dem Mieter im Jahr 2001 renoviert übergeben worden. Anders als der Bundesgerichtshof in seiner bisherigen Rechtsprechung hielt die für Urteile des Amtsgerichts Wedding und des Amtsgerichts Mitte zuständige Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin (ZK 67) dies jedoch für unerheblich. Die Klausel sei auch dann unwirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben worden wäre, und begründete ihre Entscheidung wie folgt: 

1. Die Klausel verpflichte den Mieter nach ihrem Wortlaut zur Kostentragung (der vom Vermieter durchgeführten Schönheitsreparaturen) und eröffne ihm nicht die Möglichkeit der kostengünstigeren Selbstvornahme.

2. Selbst wenn man der (nach Auffassung des Landgerichts falschen) Auffassung des Bundesgerichtshofs folge, der in einem Urteil aus dem Jahr 2005 zu dieser Klausel davon ausgegangen war, dass diese den Mieter nur zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten solle, sei sie wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ebenfalls unwirksam, da sie gegen § 536 Absatz 4 BGB verstoße. Danach sind in Wohnraummietverträgen Vereinbarungen unwirksam, die von den in § 536 Absatz 1 bis 3 BGB geregelten Ansprüchen des Mieters auf Minderung der Miete bei Mängeln der Wohnung zum Nachteil des Mieters abweichen. Die Klausel sei aber dahingehend zu verstehen, dass dem Mieter diese Gewährleistungsrechte (Mietminderung) nicht zustehen, sofern und solange er der ihm übertragenen Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nachkommt. Damit weiche sie zum Nachteil des Mieters von § 536 Absatz 1 bis 3 BGB ab und sei damit nach § 536 Absatz 4 BGB zwingend unwirksam. Die bei einem längeren Mietverhältnis zwingend eintretende Renovierungsbedürftigkeit einer Wohnung stelle nämlich zweifellos einen Mangel dar, welcher zur Minderung berechtige. Dementsprechend habe der Bundesgerichtshof Klauseln, die den Mieter zur Vornahme von Kleinreparaturen verpflichten, wegen Verstoßes gegen § 536 Absatz 4 BGB für unwirksam erklärt. Nichts anderes könne für die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gelten.

3. Auch aus einem weiteren Grund benachteilige eine solche Klausel den Mieter unangemessen. Die Unterscheidung des Bundesgerichtshofs bezüglich der Wirksamkeit derartiger „Vornahmeklauseln“ danach, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde, hält das Landgericht für falsch. Die mit der Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verbundene wirtschaftliche Belastung des Mieters erfordere „nicht anders als bei einer unrenoviert überlassenen Mietsache entweder eine kostenmäßige Begrenzung (…) oder die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter“. Der tatsächliche und wirtschaftliche Aufwand, der mit der Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen (einer renoviert vermieteten Wohnung) verbunden ist, geht in der Regel weit über den einer – auch nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kompensationspflichtigen – Anfangsrenovierung hinaus, weil die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Laufe eines lange andauernden Mietverhältnisses nicht nur einmalig, sondern mehrfach erforderlich werde. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Abwälzung der Schönheitsreparaturen „der Verkehrssitte“ entspreche. Eine solche gäbe es im Übrigen nicht, da die dem gesetzlichen Leitbild widersprechende und die kostenmäßig unbegrenzte Abwälzung von Schönheitsreparaturen keineswegs auch von Mieterseite als „maßgeblich und noch dazu angemessen“ angesehen werde. 

 

Anmerkung: Nach dieser Rechtsprechung dürfte es derzeit keine wirksamen Schönheitsreparaturklauseln geben. Es bleibt aber abzuwarten, ob die anderen Mietrechtskammern des Landgerichts Berlin und der Bundesgerichtshof der Auffassung dieser Kammer folgen.


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