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Mietrecht

Urteile

Unwirksamkeit einer Modernisierungsumlage bei vorheriger Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Kosten einer Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 3 MHG auf den Mieter umzulegen, wenn er zuvor die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG verlangt hat und hierbei erstmals von der modernisierten Wohnung ausgegangen ist.

AG Berlin Neukölln, Urteil vom 20.03.2001 – AZ 2/4 C 389/00 –

Der Vermieter hatte die Wohnung der Mieter durch Einbau einer Zentralheizung modernisiert. Im Anschluss an die Modernisierung verlangte er auf der Grundlage des § 2 MHG von den Mietern eine Zustimmung zur Anpassung des Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete, die er durch Vergleich mit der bereits modernisierten Wohnung ermittelt hatte.

Die Mieter hatten dem Erhöhungsverlangen des Vermieters zugestimmt und die erhöhte Miete gezahlt. Im Anschluss an diese Mieterhöhung übersandte der Vermieter den Mietern eine weitere Mieterhöhung wegen der oben genannten Modernisierungsmaßnahmen, in der er die entstandenen Kosten der Modernisierung mit 11 % jährlich auf den Mieter umlegen wollte.

Die Mieter lehnten die Zahlung des gemäß § 3 MHG verlangten erhöhten Mietzinses ab. Das Amtsgericht gab den Mietern Recht. Es vertrat die Ansicht, dem Vermieter sei die Mieterhöhung gemäß § 3 MHG (Umlage der Kosten der Modernisierung) nicht möglich, wenn er zuvor die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG verlangt habe und die Mieter diesem Erhöhungsverlangen zugestimmt hätten. Der Vermieter könne nicht zunächst nach § 2 MHG eine erhöhte Miete auf der Grundlage einer durch die Modernisierungsmaßnahmen verbesserten Wohnung verlangen und sodann wegen derselben Baumaßnahme eine weitere Mieterhöhung geltend machen. Auf diese Weise würde der Vermieter über das gesetzlich zulässige Maß hinaus die Mieter mit den Kosten der Modernisierungsmaßnahme belasten.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Berndt Hintzelmann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 286


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