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Mietrecht

Urteile

Unwirksamkeit einer Mieterhöhung mit veraltetem Sachverständigengutachten

Ein nahezu drei Jahre altes Sachverständigengutachten ist als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG in der Regel unbrauchbar.
Im Rahmen des Erhöhungsverlangens nach § 2 MHG macht die Einführung neuer Betriebskosten das Erhöhungsverlangen unwirksam, weil es auf die Änderung der Mietzinsstruktur gerichtet ist.

LG Berlin, Urteil vom 25.09.1997 – AZ 61 S 73/97 –

Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG. Zur Begründung verwies er nicht auf den Mietspiegel, sondern nahm auf ein beigefügtes Sachverständigengutachten bezug. Dieses Sachverständigengutachten war zu diesem Zeitpunkt fast drei Jahre alt. Zugleich wurde in der Erhöhungserklärung erstmalig eine zusätzliche Gebühr "für Satellitenempfang" gefordert.

Das Gericht setzte sich mit der inhaltlichen Berechtigung der Mieterhöhung nicht weiter auseinander, weil das Zustimmungsverlangen bereits aus formellen Gründen unwirksam war. Eine Mieterhöhung ist gemäß § 2 Absatz 2 Satz 1 MHG zu begründen. Die Begründung unter Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten von vor drei Jahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete war jedoch fehlerhaft, da sie sich auf ein veraltetes Begründungsmittel stützte. Nach Ansicht des Gerichts ist es durchaus streitig, wie alt ein Begründungsmittel sein darf. Das drei Jahre alte Gutachten reichte jedoch deshalb nicht mehr aus, weil die Mietpreisentwicklung nicht nur ständig steigend ist, sondern teilweise auch wieder eine umgekehrte Tendenz aufweist.

Das Zustimmungsverlangen war darüber hinaus auch deshalb unwirksam, weil die neu erhobene Gebühr "für Satellitenempfang" nicht Gegenstand des Mietvertrages war. Aus diesem Grunde wurde vom Vermieter nicht nur die Erhöhung des Mietzinses, sondern in unzulässiger Weise zugleich auch die Zustimmung zu einer Änderung der Mietzinsstruktur verlangt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernd Hintzelmann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 266


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