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Mietrecht

Urteile

Unwirksamkeit einer Mieterhöhung mit Bezugnahme auf falsches Mietspiegelfeld (Bad)

Ein Bad im Sinn des Mietspiegels ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung, der mit Badewanne oder Dusche ausgestattet ist. Die Einrichtungsmerkmale laut Mietspiegel müssen vom Vermieter funktionsfähig zur Verfügung gestellt worden sein. Sind Bad oder Dusche dauerhaft mangelhaft und daher nicht benutzbar, können sie nicht als Ausstattungsmerkmal für die Einordnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen werden.
Hat der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen ein falsches Mietspiegelfeld angegeben, führt dies nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.
Ergibt die richtige Einordnung jedoch ein leeres Feld, dann ist die Mieterhöhung nicht ausreichend begründet und daher unwirksam.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.01.1998 – AZ 4 C 518/97 –

In der Wohnung der Mieterin war unter einer sogenannten "Mädchenkammer" ein Bad eingebaut. Das Badezimmer war beim Einzug der Mieterin mit einem nicht benutzbaren Kohlebadeofen und einer defekten Badewanne ausgestattet. Die Mieterin hatte nach ihrem Einzug auf eigene Kosten eine neue Badewanne und einen Durchlauferhitzer beschafft. Der Vermieter verlangte eine Mieterhöhung, wobei der die Wohnung in ein Mietspiegelfeld mit Bad oder Sammelheizung einordnete.

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wurde abgewiesen. Das Amtsgericht führt aus, dass die Wohnung nicht in das vom Vermieter angegebene Mietspiegelfeld "mit Bad oder Sammelheizung" einzuordnen sei. Ist ein Einrichtungsmerkmal mangelhaft und deshalb nicht benutzbar, so kommt es nach Ansicht des Gerichts darauf an, ob der Mangel kurzzeitig besteht oder nicht. Im vorliegenden Fall sei das Bad nicht nur kurzfristig, sondern dauerhaft und komplett unbenutzbar gewesen, da der Kohlebadeofen defekt und die Badewanne undicht war. Die von der Mieterin eingebaute neue Badewanne und der vom Mieter installierte Durchlauferhitzer konnte vom Vermieter nicht als ein vermietetes Ausstattungs- oder Einrichtungsmerkmal geltend gemacht werden. Aus diesem Grunde war das in der Mieterhöhung angegebene Mietspiegelfeld für die betreffende Wohnung nicht maßgeblich. Das zutreffende Mietspiegelfeld war ein sogenanntes Leerfeld.

Ein Mieterhöhungsverlangen wird nach Ansicht des Gerichts nicht automatisch dadurch unwirksam, dass der Vermieter ein falsches Mietspiegelfeld angibt, wenn der Mieter den Fehler ohne weiteres erkennen und die zulässige Vergleichsmiete anhand des richtigen Mietspiegelfeldes errechnen kann. Etwas anderes gilt jedoch, wenn das einschlägige - benachbarte - Mietspiegelfeld leer ist. In diesem Falle ist der Mietspiegel als Begründungsmittel für die Mieterhöhung ungeeignet und die Mieterhöhung mangels ordnungsgemäßer Begründung gegen § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG unwirksam.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 268


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