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Mietrecht

Urteile

Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst

Werden dem Mieter zusammen mit den laufenden Wartungskosten auch die Kosten für die Erneuerung eines Durchlauferhitzers oder Boilers auferlegt, dann ist die Klausel in ihrer Gesamtheit unwirksam.

AG Berlin Schöneberg, Urteil vom 19.08.2008 – AZ 3 C 220/08 –

Der Vermieter verlangte von der Mieterin die laufenden Kosten für die Wartungsarbeiten an dem Elektroboiler für die Warmwasserbereitung. In dem Formularmietvertrag war folgende Klausel enthalten:

„Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung oder/und eine separate Etagenheizung in der Wohnung vorhanden, so trägt der Mieter gemäß Betriebskostenverordnung sämtliche Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten. Die Wartung und Reinigung erfolgt jährlich.“ Mit Schreibmaschine war hinter Reinigungskosten „+)“ eingefügt. Unter dem Absatz war dann mit Schreibmaschine hinzugefügt: „+) und Erneuerungskosten (s. Anlage)“.

Der Vermieter hatte die Klage zurückgenommen und das Amtsgericht musste somit nur noch über die Kosten des Verfahrens entscheiden. Es hat dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt, weil dieser im Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen wäre. Nach Ansicht des Gerichts war die Vereinbarung über die Wartungskosten trotz der mit Schreibmaschine hinzugefügten Ergänzung insgesamt als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen und unterlag daher der Inhaltskontrolle von AGB.

In seiner Entscheidung führte es zur Begründung aus: Grundsätzlich sei es nicht zu beanstanden, einem Mieter auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen kleinere Wartungskosten aufzuerlegen. Mit der mietvertraglichen Vereinbarung werde der Mieter jedoch dazu verpflichtet, auch die Kosten für eine vollständige Erneuerung des Boilers zu tragen. Dies widerspreche dem wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts, nach welchem der Mieter die Miete zu entrichten habe und es Aufgabe des Vermieters sei, die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu halten.

Die Klausel sei daher nicht mit dem Rechtsgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz BGB zu vereinbaren, sodass gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 1 BGB die gesamte Klausel unwirksam werde. An deren Stelle trete nunmehr die gesetzliche Regelung mit der Folge, dass der Vermieter sämtliche Kosten für die Wartungsarbeiten zu tragen habe.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 331


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