Urteile

Unwirksame Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen

AG Berlin Charlottenburg, Urteil vom 30.04.2003 – AZ 215 C 270/02 –

Die Mieterin verlangte vom Vermieter die Erstattung einer zum Beginn des Mietverhältnisses bezahlten Kaution. Der Vermieter rechnete mit Schadensersatzansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auf und verweigerte die Zahlung. In dem vorformulierten Mietvertrag heißt es unter anderem:

"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13)."

In § 13 des Mietvertrags war unter anderem eine Fristenregelung enthalten, in der festgelegt wurde, wann welche Schönheitsreparaturen in welchem Turnus durchzuführen sind. Darüber hinaus war dem Mietvertrag eine Zusatzvereinbarung beigefügt, in der es hieß:

"Die Vereinbarung gemäß § 4 Nr. 6 des Mietvertrags: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter", wird wie folgt ergänzt: Der Mieter hat die Mietsache vor Abschluss des Vertrags ausführlich besichtigt. Er übernimmt die Räume wie besichtigt ohne Mängelrüge und bestätigt, dass er Mietminderungsansprüche wegen etwaiger Mängel im Zeitpunkt der Überlassung der Räume nicht geltend machen wird. Mängel, wie zerbrochene Scheiben, fehlende Schlüssel usw. behebt der Mieter auf eigene Kosten ohne Verrechnungsmöglichkeit.

Der Mieter hat alle während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusgemäß auszuführen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen. Der Mieter verpflichtet sich, auch die durch Zufall erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen zu tragen. Bei Modernisierungen werden die dadurch erforderlichen Schönheitsreparaturen entweder nach Wahl der Vermieterin durch diesen oder auf dessen Aufforderung durch den Mieter auf Kosten des Mieters durchgeführt.

Der Mieter hat die Wohnung vor Vertragsabschluss eingehend besichtigt. Er verzichtet wegen dieses Zustands auf einen etwaigen Anspruch gegen die Vermieterin auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 536 BGB und auf etwaige Mietminderungsansprüche gemäß § 538 BGB. Die Vermieterin nimmt den Verzicht an. Bei Mietvertragsende ist die Wohnung fachgerecht renoviert an die Vermieterin herauszugeben."Die Mieterin hatte bei Übergabe der Wohnung ein Wohnungsübergabeprotokoll unterschrieben, in dem sich folgender Passus befand: "Vermieter und Mieter erkennen an, dass der in diesem Bericht festgestellte der Zustand der Wohnung und des Inventars zum Zeitpunkt der Besichtigung gegeben war."

Der Vermieter forderte die Mieterin zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf und setzte ihr eine Frist, nach deren Ablauf er die Erfüllung ablehnte und Schadensersatzansprüche geltend machte. Im Anschluss an eine (daraufhin) erfolgte anwaltliche Beratung lehnte die Mieterin die Durchführung der Schönheitsreparaturen ab. Der Vermieter rechnete seinerseits mit den geltend gemachten Schadensersatzansprüchen gegen die Kaution auf.

Das Amtsgericht hat der Klage der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution stattgegeben. Es wies darauf hin, dass den Rückzahlungsanspruch der Mieterin keine Gegenansprüche des Vermieters gegenüber stehen. Der vom Vermieter geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bestand nicht.

In den Urteilsgründen wies das Amtsgericht darauf hin, dass einige der Regelungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in der Zusatzvereinbarung unwirksam seien, was die Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin zur Folge habe. Im Einzelnen setzte sich das Amtsgericht mit folgenden Klauseln auseinander: Die Klausel in Ziffer 1 Absatz 1 der Zusatzvereinbarung, mit denen die Mieterin bestätigt, dass vor Abschluss des Mietvertrags eine eingehende Wohnungsbesichtigung stattgefunden habe, ist nach Ansicht des Amtsgerichts wegen Verstoßes gegen § 11 Ziffer 15 b AGBG (das AGB hat für das vorliegende Mietverhältnis noch Geltung) unwirksam, weil damit der Vermieter die eigentlich ihm obliegende Beweislast für den Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn zu seinen Gunsten ändern würde. Ebenfalls unwirksam sei in der im Zusammenhang mit dieser Klausel vereinbarte Verzicht auf etwaige Mietminderungsansprüche und die Mängelbeseitigungsansprüche. Insoweit verstoße die Vereinbarung gegen die (zwingende) Regelung des § 537 Abs. 3 (alte Fassung) und damit gegen § 9 AGBG und darüber hinaus wegen der fehlenden Einschränkung hinsichtlich Vorsatz und grober Fahrlässigkeit auch gegen § 11 Ziffer 7 AGBG.

Unwirksam ist nach Ansicht des Amtsgerichts auch die Regelung, nach der die Mieterin turnusgemäß zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und von einer evtl. Erforderlichkeit verpflichtet ist. Selbst wenn die Formulierung "turnusgemäß"zu Gunsten des Vermieters so zu verstehen wäre, dass die in § 13 des Mietvertrags geregelten Fristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen sollen, so würde der Mieterin durch die Klausel jeglicher Nachweis abgeschnitten, dass die Schönheitsreparaturen (etwa auf Grund einer besonders pfleglichen Behandlung) nicht erforderlich sind.

Die Abwälzung der "durch Zufall erforderlich werdende Schönheitsreparaturen"war nach Ansicht des Amtsgerichts bereits deshalb unwirksam, weil es sich hierbei nicht um Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Absatz 4 der Zweiten Berechnungsverordnung handelt. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass Schönheitsreparaturen nur solche Arbeiten sind, die durch die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung trotz vertragsgemäßer Behandlung notwendig werden. Der Begriff "durch Zufall"erfasst jedoch gerade nicht die gewöhnliche Abnutzung, sondern die darüber hinaus gehenden. Eine solche Regelung stelle jedoch eine unangemessene Benachteiligung der Mieterin dar.

Entsprechendes gelte für die Vereinbarung, nach der die im Anschluss an Modernisierungsarbeiten notwendigen Schönheitsreparaturen nach Wahl des Vermieters auf Kosten der Mieterin durchgeführt werden können. Die gesetzliche Regelung sehe vor, dass der Vermieter die auf Grund von Modernisierungsarbeiten erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen gemäß § 559 BGB (neue Fassung) anteilig auf die Mieterin umlegen könne. Durch die vom Vermieter vorformulierte Regelung könne dieser nach Wahl eine unter Umständen für die Mieterin ungünstigere Regelung herbeiführen. Auch hierdurch werde die Mieterin unangemessen benachteiligt.

Schließlich verstoße die Klausel der Zusatzvereinbarung, nach der die Mieterin ohne jegliche Einschränkung die Pflicht zur Herausgabe der Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand auferlegt werde, gegen die Vorschrift des § 9 Abs. 1 AGBG (unangemessene Benachteiligung). Die unwirksame Klausel habe zur Folge, dass die Mieterin die Wohnung bei Mietvertragsende unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung fachgerecht renovieren müsse. Der Mieterin werde damit die Möglichkeit genommen, geltend zu machen, dass die Wohnung in keiner Weise renovierungsbedürftig sei. Im Übrigen würde die Pflicht zur Renovierung unabhängig von den vereinbarten Fristen auch dann bestehen, wenn die Mieterin die Wohnung erst vor kurzer Zeit renoviert hätte. Die darin liegende unangemessene Benachteiligung der Mieterin sei offensichtlich.

Angesichts der Unwirksamkeit der oben genannten Einzelregelungen kam das Amtsgericht zu der Ansicht, dass damit die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin insgesamt unwirksam sei. Die Trennung zwischen der grundsätzlichen Verpflichtung und der Art und Weise der Ausführung (in der Zusatzvereinbarung) erscheine nämlich sachfremd. Vielmehr ergebe sich schon aus der einleitenden Formulierung in Ziffer 1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, dass es sich um zusammengehörige Regelungen handelt, deren Trennung letztlich auch als eine Art geltungserhaltende Reduktion, die nicht zulässig sei, anzusehen wäre.

Dieser Grundgedanke müsse auch bei der Beurteilung von mehreren zusammengehörenden Klauseln herangezogen werden. Ansonsten könne der Vermieter eine Vielzahl von bedenklichen oder auch offensichtlich unwirksamen Regelungen in seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufnehmen, in der Hoffnung, dass schlimmstenfalls - nämlich wenn sich die Mieterin überhaupt wehren würde - (nur) die unwirksamen Regelungen vom Gericht "gekippt"würden.

Nur vorsorglich wies das Amtsgericht darauf hin, dass sich auch aus der Unterschrift auf dem Wohnungsübergabeprotokoll eine Verpflichtung der Mieterin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ergebe. Es stellte klar, dass nach dem ausdrücklichen Wortlaut lediglich der Zustand der Wohnung bestätigt wurde. Von einer Verpflichtung der Mieterin oder gar von einem Schuldanerkenntnis sei nicht die Rede gewesen. Daran ändere sich auch dann nichts, wenn auf der Anlage zum Protokoll die Mieterin zugleich mit Frist und Nachfrist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert werde. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass derart weitreichende Folgen wie die Begründung einer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einer ausdrücklichen Vereinbarung bedürften und nicht schon dann angenommen werden könnten, wenn die Mieterin lediglich eine entsprechende Aufforderung des Vermieters unterschreibe.

Da dem Vermieter somit kein aufrechenbarer Gegenanspruch zustand, wurde der Klage der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution in vollem Umfang stattgegeben.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

Anmerkung:
Siehe hierzu auch BGH, Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 - : Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (Bestätigung von BGHZ 127, 245, 253 f.).

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 299