Mietrecht
Urteile
Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen
2. Wird bei einem Feuerwehreinsatz die Wohnungstür zerstört, muss der Mieter die Kosten der Schadensbeseitigung nicht tragen, wenn er diesen Einsatz nicht schuldhaft herbeigeführt hat.
3. Bittet der Mieter einer Wohnung in Berlin um Einsicht in die Belege für eine Betriebskostenabrechnung und reagiert die Hausverwaltung hierauf nicht, steht dem Mieter dann ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachforderung zu, wenn die Hausverwaltung in der Abrechnung als Anschrift eine Adresse in Kiel angibt.
AG Charlottenburg, Urteil vom 27.07.2021 – AZ 224 C 84/21 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Ulrike Badewitz
In einem Mietvertrag für eine Wohnung in der Otto-Suhr-Allee in Charlottenburg hieß es in § 16 unter anderem: „Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen (…) auszuführen. Schönheitsreparaturen (…) umfassen das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, den Innenanstrich der Fenster und der Außentüren, das Streichen der Innentüren, Heizkörper, Versorgungsleitungen, sämtliche andere Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln (…). “
Nach Beendigung des Mietverhältnisses konfrontierte die Vermieterin die Mieterin mit einer Vielzahl von Forderungen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen sowie wegen angeblich von der Mieterin zu vertretender Beschädigungen der Mietwohnung. Unter anderem bemängelte sie Bohrlöcher in Decken und Wänden, Risse in den Wänden und eine bei einem Feuerwehreinsatz stark beschädigte Wohnungseingangstür. Der Einsatz war durch einen Nachbarn ausgelöst worden, welcher gemeint hatte, einen Streit in der Wohnung zu hören. Tatsächlich befand sich allein der Vater der Mieterin in der Wohnung – schlafend vor dem Fernseher –, als die von der Polizei gerufene Feuerwehr die Tür gewaltsam geöffnet hatte. Außerdem forderte die Vermieterin eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018. Allerdings hatte die Mieterin bezüglich dieser Abrechnung vergeblich um Belegeinsicht gebeten. Die Hausverwaltung hatte in ihrer Abrechnung als Anschrift nur eine Adresse in Kiel angegeben.
Die Klage der Vermieterin hatte in allen diesen Punkten keinen Erfolg. Das Amtsgericht Charlottenburg hielt bereits die vertragliche Vereinbarung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin für unwirksam. Dass die Mieterin nach der Formularklausel neben den üblichen Renovierungsarbeiten auch noch alle anderen Anstriche, insbesondere an Einbaumöbeln, durchführen sollte, stelle „eine zu weitgehende Überwälzung von Instandhaltungsarbeiten auf den Mieter dar“ . Die Klausel benachteilige daher die Mieterin unangemessen und sei folglich gemäß § 307 BGB unwirksam. Die Mieterin sei auch nicht zur Beseitigung einiger Bohrlöcher in Decken und Wänden verpflichtet gewesen. Deren Anbringen „in normalem Umfang“ gehöre nämlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Hinsichtlich der bemängelten Risse in den Wänden war für das Gericht nicht ersichtlich, wie diese auf den Gebrauch der Wohnung durch die Mieterin zurückzuführen sein sollten.
Auch hinsichtlich der beschädigten Wohnungstür stand der Vermieterin nach Auffassung des Gerichts kein Schadensersatz zu. Weder eine schuldhafte Pflichtverletzung der Mieterin, noch ihres Vaters sei erkennbar; eine solche wäre jedoch Voraussetzung für den von der Vermieterin geltend gemachten Schadensersatzanspruch.
Hinsichtlich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für 2018 hatte die Klage der Vermieterin ebenfalls keinen Erfolg. Zwar müsse ein Mieter, wenn auf seine Bitte um Belegeinsicht keine Reaktion erfolge, normalerweise zu den üblichen Geschäftszeiten die Hausverwaltung aufsuchen und vor Ort die Belegeinsicht fordern. Dies gelte aber nicht, wenn die einzige bekannt gegebene Adresse der Hausverwaltung in einer anderen Stadt liege. Der Mieterin habe daher bezüglich der Nachforderung ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden.
Erfolg hatte die Vermieterin jedoch bezüglich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für 2019; die Mieterin hatte versäumt, auch für diese Abrechnung um Belegeinsicht zu bitten.