Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Unwirksame Kautionsvereinbarung und Gegenforderung des Vermieters (1)

Ist die zwischen dem Mieter und dem Vermieter getroffene Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution unwirksam, dann darf der Vermieter gegen den Erstattungsanspruch des Mieters seine Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis nicht aufrechnen.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.02.2000 – AZ 6 C 625/99 –

Der Mieter hatte bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution gezahlt. Der Mietvertrag enthielt eine Vereinbarung, nach der sich der Mieter verpflichtete, eine Mietkaution in Höhe der dreifachen monatlichen Kaltmiete bei Vertragsschluss in bar zu bezahlen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter die Kaution vom Vermieter zurück. Der Vermieter verweigerte die Rückzahlung der Kaution mit dem Argument, ihm stünden Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis zu. Während des Rechtsstreits erklärte er die Aufrechnung der Erstattungsansprüche des Mieters mit seinen Gegenansprüchen.

Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters stattgegeben und den Vermieter verpflichtet, den Kautionsbetrag an den Mieter zu zahlen. Es vertrat die Ansicht, die Vereinbarung zur Mietkaution sei wegen Verstoßes gegen § 550b BGB unwirksam. Nach der zwingenden Vorschrift des § 550b BGB sei der Mieter berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig werde. Nach der Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag war vorliegend die Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe zu zahlen. Das Amtsgericht führt weiter aus, dass der Zweck des § 550b BGB darin bestehe, den Mieter vor zu hohen Belastungen bei Abschluss des Mietvertrages zu schützen und gelangte zu der Ansicht, dass nicht nur der Teil der Klausel, der zum Nachteil des Mieters von der Vorschrift des § 550b BGB abweiche, sondern die Klausel in ihrer Gesamtheit unwirksam sei, da sie den Mieter darüber hinwegtäuscht, dass er die Kaution auch in drei Raten zahlen darf. Mangels Kautionsabrede könne das vom Mieter gezahlte Geld auch nicht wie eine Kaution verwendet werden; das habe zur Folge, dass der Vermieter gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen einer unberechtigten Mietkautionszahlung auch nicht Gegenansprüche aufrechnen könne. In der Literatur und Rechtsprechung sei anerkannt, dass über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus eine Aufrechnung ausgeschlossen ist, wenn der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung durch Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lasse.

Auf die Frage, ob dem Vermieter die Gegenansprüche auch tatsächlich zustanden, kam es daher nicht mehr an. Der Vermieter wurde zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 279


Hinweise zur Urteilssuche

Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

BGH-Urteile sind von großer Bedeutung, da sie endgültig über bestimmte Rechtsfragen entscheiden, die zuvor von den unteren Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind. Wenn Sie speziell auf der Suche nach BGH-Urteilen sind, setzen Sie per Klick ein Häkchen vor „BGH-Urteil?“.

 

Ansonsten können Sie nach Urteilen suchen, indem Sie eines oder mehrere der Kästchen (Suchbegriff, Aktenzeichen, Gericht, Ort) ausfüllen.

 

Hier finden Sie Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen.