Mietrecht
Urteile
Untermieterlaubnis und Untermietzuschlag
2. Ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung eines Untermietzuschlags besteht jedenfalls dann nicht, wenn aufgrund der Untervermietung nicht mehr Personen in der Wohnung leben als bei Vertragsschluss vereinbart.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 03.12.2020 – AZ 15 C 157/20 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang
Der Mieter einer 85,66 qm großen Dreizimmerwohnung in Kreuzberg bewohnte diese zunächst mit seiner damaligen Lebensgefährtin (und Mitmieterin), deren zwei Kindern und seiner eigenen Tochter. Nachdem die Lebensgefährtin mit ihren Kindern ausgezogen war, begehrte er die Erlaubnis zur Untervermietung eines der drei Zimmer (bei gemeinsamer Benutzung des Wohnzimmers und von Bad und Küche). Die gewünschte Untermieterin füllte die von der Vermieterin begehrte „Mitbewohnerauskunft“ aus. Die Vermieterin wollte die erbetene Erlaubnis jedoch nur gegen Zahlung eines Untermietzuschlags in Höhe von 20% der voraussichtlichen Untermiete genehmigen. Damit war der Mieter nicht einverstanden. Die Vermieterin vertrat die Auffassung, dass der Mieter sie grundsätzlich an den Einnahmen aus der Untervermietung zu beteiligen habe. Dieser Auffassung folgte das Amtsgericht nicht und verurteilte die Vermieterin zur Erteilung der Erlaubnis. Das Gericht stellte klar, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung habe, welches nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist: Er habe die Wohnung ursprünglich mit seiner damaligen Lebensgefährtin und drei Kindern bewohnt; nachdem seine Lebensgefährtin, mit der er sich vorher die Miete geteilt habe, ausgezogen sei, ermögliche es ihm die Untervermietung, dies auszugleichen und Einnahmen zu erzielen, um die Miete zu finanzieren. Es stünden auch keine „berechtigten Interessen“ der Vermieterin entgegen, da offensichtlich in der Person der Untermieterin, welche der Vermieterin alle gewünschten Auskünfte erteilt hat, keine Gründe liegen, die Erlaubnis zu verweigern. Ebenso sei die Weigerung des Mieters, einen Untermietzuschlag zu zahlen, kein Grund, die Untermieterlaubnis zu verweigern. Der Vermieterin sei nämlich die Überlassung eines Teils der Wohnung an die Untermieterin auch ohne angemessene Erhöhung der Miete zumutbar. Dies gelte jedenfalls angesichts der bisher praktizierten Vertragsdurchführung. Durch die Aufnahme einer Untermieterin in die Wohnung werde „lediglich ein Zustand hergestellt, der in der Vergangenheit bereits bestand und vertraglich auch vorgesehen war“ . Da nicht mehr Personen als zuvor in der Wohnung wohnen sollten, sei eine erhöhte Abnutzung oder eine Erhöhung der Betriebskosten nicht zu erwarten. Anderenfalls hätte der Mieter „konsequenterweise für die Zeit nach Auszug der Mitmieterin eine Absenkung der Miete verlangen können“ . Schließlich ergebe sich ein Anspruch des Vermieters auf Partizipation an der Untermiete auch nicht aus der Höhe der vom Mieter mit der Untermieterin vereinbarten Untermiete. Diese soll 250 Euro betragen, bei einer Bruttokaltmiete von 654,19 Euro könne sich der Mieter daher auch nicht auf Kosten der Vermieterin bereichern.
