Mietrecht
Urteile
Untermieterlaubnis bei einer Einzimmerwohnung
AG Mitte, Urteil vom 19.04.2021 – AZ 25 C 321/20 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Ronska Verena Grimm
Der Mieter einer 33,80 qm großen Einzimmerwohnung, die er im Jahr 2005 angemietet hatte, bat seine Vermieterin im Oktober 2020 um Erteilung einer Untermieterlaubnis für einen Untermieter für die Zeit vom 18.11. 2020 bis zum 16.09. 2021. Er teilte der Vermieterin mit, dass er sich in dieser Zeit beruflich bedingt im Ausland aufhalten werde und im Hinblick auf die anderenfalls drohende doppelte Mietzahlung während seiner Abwesenheit auf diese Weise eine finanzielle Entlastung erreichen wolle. Er werde seine Möbel und persönlichen Gegenstände in der Wohnung lassen, ohne diese zu mitzuvermieten, und würde auch für die Dauer des Untermietverhältnisses weiter einen Wohnungsschlüssel behalten, um jederzeit Zutritt zu seiner Wohnung und seinen persönlichen Gegenständen zu haben. Die Vermieterin verweigerte die Untermieterlaubnis, da es sich um eine Einraumwohnung handle und er somit die Weitervermietung der gesamten Wohnung beabsichtige. Dies müsse sie nicht dulden, da das Gesetz nur einen Anspruch auf die teilweise Überlassung der Wohnung vorsehe. Die daraufhin vom Mieter eingereichte Klage hatte Erfolg. Das Amtsgericht Mitte bejahte das nach Abschluss des Mietvertrages entstandene „berechtigte Interesse“ des Mieters an der teilweisen Überlassung der Wohnung. Es reiche hierfür aus, dass ein Mieter bei einer befristeten Tätigkeit im Ausland Wohnungskosten sparen wolle. Auch die Tatsache, dass es sich bei der Wohnung um eine Einzimmerwohnung handelt, stehe dem Anspruch auf die verlangte Erlaubnis nicht entgegen. Eine vollständige Überlassung der Wohnung – mit der Folge, dass die Untermieterlaubnis nicht verlangt werden könnte – liege nur vor, wenn der Mieter „der Sache nach die Wohnung zugunsten einer anderen Person vollständig aufgibt, also die Sachherrschaft endgültig und vollständig verliert“ . Dies sei aber nicht der Fall, wenn der Mieter weiterhin „Mitgewahrsam“ ausübe, „etwa in dem er persönliche Gegenstände in der Wohnung belässt oder im Besitz von Schlüsseln ist“ . Es komme dafür auch nicht darauf an, ob der Mieter, wie von ihm mitgeteilt, beabsichtige, einen ca. 2,25 m² großen Teilbereich des Flurs mit persönlichen Gegenständen durch einen Vorhang abzugrenzen. Es reiche vielmehr, dass seine persönlichen Gegenstände in der Wohnung verbleiben sollten und er durch die Einbehaltung eines Wohnungsschlüssels auch jederzeit die Zugangsmöglichkeit zur Wohnung habe. Auch die Einwände der Vermieterin, dass der vom Kläger benannte Untermieter der deutschen Sprache nicht mächtig sei und daher ein Dolmetscher für die Kommunikation benötigt würde, und dass ihr die Kontaktdaten des Mieters im Ausland unbekannt seien, stellten nach Auffassung des Amtsgerichts keine zulässigen Ablehnungsgründe dar. Da die Vermieterin selbst per E-Mail mit dem Mieter kommuniziert hatte und außerdem ohne Weiteres die geänderten Kontaktdaten des Mieters auf eine entsprechende Nachfrage hätte erlangen können, führe dies nicht zur Unzumutbarkeit der Untermieterlaubnis, da sie auch weiterhin Kontakt zu ihm aufnehmen könne.
Anmerkung: Das Urteil des Amtsgerichts ist überzeugend. Allerdings ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die „teilweise Überlassung“ einer Einzimmerwohnung möglich ist, bisher nicht höchstrichterlich geklärt. Gemäß § 553 BGB besteht kein Anspruch auf Erlaubnis zur vollständigen Überlassung der gemieteten Wohnung. Es ist daher wohl jedenfalls erforderlich, dass der Hauptmieter noch selbst sein Besitzrecht an der Wohnung ausüben kann (also einen eigenen Schlüssel behält) und die Wohnung weder vollständig für den Untermieter räumt, noch diesem das Inventar mitvermietet. Sollten Sie eine derartige Überlassung Ihrer Einzimmerwohnung planen, lassen Sie sich vor Antragstellung unbedingt mietrechtlich beraten.