Untermiete und Untermietzuschlag

AG Schöneberg, Urteil – AZ 105 C 394/18 –

Die Mieterin einer 145,40 qm großen Wohnung in Schöneberg bat ihre Vermieterin im Oktober 2017 um Zustimmung zur Aufnahme ihrer Tochter in die Wohnung. Die Vermieterin lehnte dies ab, erteilte aber gleichzeitig die Zustimmung zur Aufnahme der Tochter „als Untermieterin“ . Im April 2018 teilte die Mieterin ihrer Vermieterin mit, dass sie ihre Tochter, ihren Schwiegersohn sowie deren drei Kinder in die Wohnung aufgenommen habe. Daraufhin forderte die Vermieterin einen „Untervermietungszuschlag“ in Höhe von monatlich 173,40 Euro (20% der Nettokaltmiete) ab 01.05.2018. Sie hielt einen solchen Zuschlag für gerechtfertigt, da bei nun sechs Personen in der Wohnung, von denen zudem drei Kinder seien, von einer erheblich stärkeren Abnutzung der Wohnung auszugehen sei. Außerdem hätte die Mieterin auch hinsichtlich des Mannes und der Kinder ihrer Tochter zunächst eine Zustimmung zur Untervermietung einholen müssen. Das Amtsgericht Schöneberg sah das anders und wies die Klage der Vermieterin auf Zahlung der Untermietzuschläge ab. Bezüglich der Tochter und ihrer drei Kinder stellte das Gericht klar, dass insoweit gar keine erlaubnispflichtige „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ vorliege, da es sich um nahe Familienangehörige handele. Hinsichtlich des Mannes der Tochter (und Vaters der drei Kinder) ließ das Gericht offen, ob er „aufgrund der ausgeprägten familiären Verknüpfung“ ebenfalls zu diesen „privilegierten Angehörigen“ der Mieterin gehört. Die Eheschließung zwischen ihm und der Tochter der Mieterin war (nur) nach muslimischem Recht erfolgt, was dieser Einordnung entgegenstehen und daher möglicherweise eine Erlaubnispflicht begründen könne. Hierauf kam es nach Auffassung des Gerichts jedoch nicht an, da die Untervermietung an bis zu drei Untermieter bereits im Mietvertrag genehmigt worden war. Hinsichtlich des begehrten Untermietzuschlags schloss sich das Gericht der Rechtsprechung der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin an: Danach kann ein Vermieter die Zahlung eines solchen „Zuschlags“ ohnehin nicht ohne Zustimmung des Mieters verlangen, müsste also gegebenenfalls den Mieter auf Zustimmung verklagen. Es handele sich insoweit nämlich um eine „Vertragsanpassung wegen eines erweiterten Mietgebrauchs“. Ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer derartigen Vertragsanpassung könne jedoch nur ausnahmsweise dann bestehen, wenn dem Vermieter die Untervermietung anderenfalls nicht zumutbar sei. Dafür sah das Gericht hier keine Anhaltspunkte: Eine 145,40 qm große Wohnung sei sehr gut geeignet, insgesamt sechs Personen zu beherbergen. Auch der pauschalen Annahme der Vermieterin, durch die drei kleinen Kinder müsse „unzweifelhaft“ von einer deutlich erhöhten Abnutzung der Wohnung ausgegangen werden, folgte das Gericht nicht.

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