Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Umstellung einer Bruttokaltmiete auf eine Teilinklusivmiete

Will ein Vermieter nach Einbau von Kaltwasserzählern die Wasserkosten künftig verbrauchsabhängig abrechnen, muss er dies dem Mieter nicht nur vor Beginn der Abrechnungsperiode mitteilen, sondern in dieser Mitteilung auch angeben, in welcher Höhe Wasserkosten in der bisherigen Bruttokaltmiete enthalten waren, und diese Miete entsprechend herabsetzen.

AG Neukölln, Urteil – AZ 14 C 238/16 –

Der Vermieter einer Neuköllner Wohnung hatte einem Mieter im Jahr 2011 mitgeteilt, dass er nach dem Einbau von Kaltwasserzählern in allen Wohnungen ab 2012 die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen werde. Der Mieter zahlte bis dahin eine Bruttokaltmiete, in welcher alle Betriebskosten, auch die Wasserkosten, enthalten waren. Die Nachforderung aus der späteren Betriebskostenabrechnung zahlte der Mieter nicht. Zu Recht, wie das Amtsgericht klarstellte. Zwar sei der Vermieter gemäß § 556a Absatz 2 BGB berechtigt, „einseitig zu bestimmen, dass Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt“. Das sei bei der Installation von Wasserzählern der Fall. Die Erklärung des Vermieters aus dem Jahr 2011 sei jedoch unwirksam gewesen und habe daher eine solche Vertragsänderung nicht herbeigeführt. Er hätte nämlich in dieser Mitteilung angeben müssen, in welcher Höhe in der bisherigen Bruttokaltmiete Wasserkosten enthalten waren, und die (dann: Teilinklusiv-)Miete entsprechend herabsetzen müssen. Eine solche Erklärung könne nämlich nur „im Zusammenspiel mit der zeitgleichen Senkung der Inklusivmiete vom Mieter nachvollzogen werden“.

Anmerkung:
Die (richtige) Entscheidung des Gerichts hindert den Vermieter natürlich nicht, für künftige Abrechnungsperioden eine wirksame Erklärung nachzuholen.


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