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Mietrecht

Urteile

Umlage von Nebenkosten und Kosten für die Wartung der Heizungsanlage

Der Vermieter kann Nebenkosten nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies eindeutig im Mietvertrag vereinbart ist. Die Umlage von Kosten für die Wartung von Heizungsanlagen muss gesondert vereinbart werden. Zweifel bei der Auslegung einer Vereinbarung gehen zu Lasten des Vermieters.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.07.2000 – AZ 7A C 27/00 –

Der Vermieter verlangte vom Mieter eine Nachzahlung von Betriebskosten und die Kosten für die Wartung einer Heizungstherme. Im Mietvertrag war zum einen vereinbart, dass die Nebenkosten in der Miete enthalten sind, zum anderen enthielt der Mietvertrag darüber hinaus in einem gesonderten Absatz eine vorformulierte Vereinbarung mit dem Inhalt, dass die Betriebs- und Wartungskosten für Heizung und Warmwasser vom Mieter zu tragen sind. Diese Standardklausel war durchgestrichen, wobei unklar blieb, ob nur die oberen beiden Absätze durchgestrichen sein sollten. Die Wohnung wurde zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages durch Öfen beheizt. Die Gaszentralheizung wurde im Nachhinein eingebaut. Der Mieter hatte in der Vergangenheit Nachforderungen aus Abrechnungen des Vermieters auf die Betriebskosten gezahlt.

Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten ab. Es vertrat die Ansicht, dass die Mietparteien eine Bruttokaltmiete vereinbart hatten, so dass die Nebenkosten vom Vermieter zu tragen sind. Eine wirksame Abwälzung der gemäß § 546 BGB vom Vermieter zu tragenden kalten Betriebskosten auf die Mieter ist nach Auffassung des Gerichts nicht erfolgt. Das Amtsgericht stellte weiter fest, dass die Vereinbarung betreffend die Betriebs- und Wartungskosten für die Heizungsanlage im Mietvertrag durchgestrichen ist. Soweit das Durchstreichen Unklarheiten birgt, gehen diese Unklarheiten zu Lasten des Vermieters. Darüber hinaus widerspricht diese Vereinbarung nach Ansicht des Amtsgerichts einer weiteren Vereinbarung des Mietvertrages, nach der die Nebenkosten in der Miete enthalten sein sollen. Die Parteien hatten – so das Amtsgericht – in der Vergangenheit auch keine wirksame Vereinbarung über die Abänderung der Mietstruktur getroffen. Der Vermieter hatte an den Mieter vor einigen Jahren ein Schreiben gesandt, in dem es hieß, dass die umlagefähigen Betriebskosten nunmehr als Vorauszahlungen erhoben werden würden. In diesem Schreiben waren die von den Mietern zu zahlenden Betriebskosten weder einzeln aufgeführt, noch wurde auf die umlagefähigen Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung verwiesen. Bereits aus diesem Grunde konnten die Betriebskosten nicht wirksam auf die Mieter abgewälzt werden. Soweit der Vermieter auch Kosten für die Wartung der Durchlauferhitzer geltend machte, hätte es nach Ansicht des Gerichts sogar in jedem Falle einer ausdrücklichen Vereinbarung bedurft, die Bezugnahme auf sonstige Betriebskosten ist in diesem Fall zu unbestimmt.

Das Gericht vertrat die Ansicht, dass die vorformulierte Klausel im Mietvertrag, nach der die Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten für einen eventuell vorhandenen Durchlauferhitzer vom Mieter zu tragen sind, auch deshalb unwirksam sei, weil eine Kostenbegrenzung nicht vereinbart wurde. Im übrigen sind derartige Klauseln schon deswegen unwirksam, weil es sich nicht um Kleinreparaturen an Gegenständen handelt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das Amtsgericht war ferner der Ansicht, dass auch der Umstand, dass der Mieter in der Vergangenheit über Jahre hinweg die nicht vereinbarten Nebenkosten anstandslos gezahlt hatte, nicht zu einer Änderung des Mietvertrages und seiner Mietstruktur geführt haben. Denn ein rechtsgeschäftlicher Wille des Mieters zu einer so weitreichenden Abänderung des Mietvertrages könne nicht so ohne weiteres unterstellt werden.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Silvia C. Groppler

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 281


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