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Mietrecht

Urteile

Umlage von im Mietvertrag nicht genannten Betriebskosten

Eine vom Mietvertrag abweichende Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten kann auch dadurch zustande kommen, dass der Vermieter ankündigt, eine solche vom Vertrag abweichende künftige Umlage zu beabsichtigen, entsprechende Abrechnungen übersendet und der Mieter aus den Abrechnungen resultierende Nachforderungen zahlt. (Leitsatz MieterEcho)

BGH Urteil vom 09.07.2014 – AZ VIII ZR 36/14 –

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 1973 war vereinbart, dass die Mieter Vorschüsse für Heizung/Warmwasser sowie für die Kosten des Aufzugs und der Gemeinschaftsantenne zahlen sollten. Die Kosten der Müllentsorgung trugen die Mieter bei Abschluss des Mietvertrags selbst. Später wurden durch organisatorische Änderungen Müllgefäße durch den Vermieter gestellt. Seit 2006 machte die Vermieterin in ihren Abrechnungen auch die Kosten für „Hausmeister und Außenanlagen“, „Allgemeinstrom“, „Müllentsorgung“ sowie „Haftpflicht und Leitungswasser“ geltend. Die Mieter leisteten für 2006 bis 2010 jeweils die geforderten Nachzahlungen. Die aus der Abrechnung für 2011 resultierende Nachzahlung verweigerten sie jedoch ebenso wie die auf der Grundlage dieser Abrechnung geforderten höheren Vorschüsse.

Das Landgericht hatte eine wirksame Umlagevereinbarung zu den oben genannten Positionen verneint. Die Revision der Vermieterin hatte jedoch Erfolg. Der Bundesgerichtshof bestätigte zwar die Auffassung des Landgerichts, wonach eine Änderung des Mietvertrags nicht schon dadurch zustande kommt, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, deren Umlage im Mietvertrag nicht vorgesehen ist, und der Mieter diese zahlt. Hier habe jedoch die Vermieterin behauptet, mündlich und schriftlich ihre Absicht angekündigt zu haben, die weiteren Betriebskostenpositionen künftig abzurechnen. Wenn ein Vermieter nach einer solchen Ankündigung tatsächlich weitere Positionen in die Abrechnung aufnehme und der Mieter zahle, könne darin eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung liegen.


Anmerkung: Sehr häufig tauchen in Betriebskostenabrechnungen Positionen auf, deren Umlage im Mietvertrag nicht (wirksam) vereinbart ist. Schon aus diesem Grund sollten Sie sich nach Erhalt jeder Betriebskostenabrechnung (auch wenn sie auf den ersten Blick unauffällig erscheint) in einer Beratungsstelle anwaltlich beraten lassen. Nehmen Sie unbedingt auch den Mietvertrag und etwaige mietvertragliche Ergänzungen zur Beratung mit. Nutzen Sie auch die zusätzlichen Angebote zur Betriebskostenberatung.


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Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

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