Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Umlage von Hauswartkosten und Abgrenzung der umlagefähigen von den nicht umlagefähigen Kosten

Zur Darlegungslast des Vermieters bei der Umlage der Kosten eines Hauswarts, der neben umlagefähigen Tätigkeiten auch Verwaltungs- und Instandhaltungsarbeiten durchzuführen hat.

AG Tempelhof Kreuzberg, Urteil vom 07.07.2012 – AZ 13 C 104/12 –
AG Tempelhof Kreuzberg, Urteil vom 20.06.2012 – AZ 13 C 104/12 –

Zwei Mietparteien eines Hauses wehrten sich gegen eine Betriebskostenabrechnung, welche jeweils eine Nachzahlung auswies. Sie vertraten die Auffassung, dass die Hauswartkosten nicht ausreichend belegt seien. Der Hausmeister hatte keine festen Arbeitszeiten, sondern wurde nach geleisteter Arbeit bezahlt. Die Mieter verlangten vom Vermieter geeignete Nachweise (Stundenzettel) darüber, in welchem Umfang der Hausmeister jeweils umlagefähige und nicht umlagefähige Tätigkeiten verrichtet hatte. Der Vermieter legte den Mietern daraufhin Stundenzettel vor, die in sehr geringem Umfang Verwaltungs- und  Instandsetzungsarbeiten beleg-    ten. Die sich daraus ergebende Stundenzahl setzte er ins Verhältnis zu einer fiktiven Gesamtarbeitszeit und kam so auf einen nicht umlagefähigen  Anteil von weniger als 1%. Die Mieter verlangten daraufhin die Vorlage von Stundenzetteln, die die umlagefähigen Hausmeisterarbeiten belegten. Solche konnte der Vermieter jedoch nicht vorlegen. Die Mieter vertraten daher die Ansicht, den auf sie entfallenden Anteil der Hauswartkosten nicht zu schulden. Auf die entsprechenden Zahlungsklagen des Vermieters fällten zwei Abteilungen des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg zwei entgegengesetzte Urteile: Während sich die Abteilung 13 der Auffassung der Mieter anschloss, dass nur mit dem Nachweis der Stunden für nicht umlagefähige Arbeiten deren Anteil an den Gesamtkosten nicht ermittelt werden könne, verurteilte die Abteilung 11 die Mieter zur Nachzahlung, da sich aus den vorgelegten Stundenzetteln für nicht umlagefähige Arbeien die umlagefähigen Kosten „der Art und dem Umfang nach“ ergäben. Mehr könnten die Mieter nicht verlangen.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann


Anmerkung: Legt der Vermieter mit einer Betriebskostenabrechnung die Kosten für die Tätigkeit eines Hauswarts um, lohnt es sich regelmäßig, Einsicht in den Hauswartvertrag zu nehmen. Stellt sich anhand des Leistungsverzeichnisses heraus, dass der Hauswart neben typischen Hauswarttätigkeiten auch Verwaltungs- oder Instandhaltungstätigkeiten auszuüben hat, welche nicht auf Mieter/innen umgelegt werden können, können Mieter/innen vom Vermieter einen Nachweis verlangen, in welchem Verhältnis diese nicht umlagefähigen Tätigkeiten zu den umlagefähigen Hauswartstätigkeiten standen. Es sind dann entsprechende Abzüge von den Gesamtkosten des Hauswarts vorzunehmen. Zu Recht hat die Abteilung 13 des Amtsgerichts entschieden, dass dieses Verhältnis nur ermittelt werden kann, wenn sowohl die umlagefähigen als auch die nicht umlagefähigen Tätigkeiten nach Zeitumfang erfasst werden. Leider war eine Berufung gegen das Urteil der Abteilung 11 wegen des geringen Streitwerts nicht zulässig.


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