Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Umlage der Betriebskosten nach der Wohnfläche

Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist – ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (...) – auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen.
Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (...) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.

BGH Urteil – AZ VIII ZR 173/17 –

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 1979 war unter anderem vereinbart: „Die Wohnfläche beträgt 120,05 qm. (...) Die Wohnung ist preisgebunden“. Zu der im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung gehört eine Mansarde im fünften Obergeschoss mit 1,90 m Deckenhöhe und einer in der Wohnungsbeschreibung ausgewiesenen Grundfläche von 16,95 qm. Gegen die Betriebskostenabrechnung für 2013, welcher die Vermieterin die vertraglich ausgewiesene Wohnfläche von 120,05 qm (einschließlich Mansarde) zu Grunde legte, wandten die Mieter ein, dass die Fläche der Mansarde nicht anzurechnen sei und die für die Abrechnung maßgebliche Fläche daher nur 103,10 qm betrage. Das sah der Bundesgerichtshof anders. Da die Mansarde zu Wohnzwecken vermietet wurde, sei sie Teil der Wohnfläche und könne bei der Ermittlung derselben nicht gänzlich außer Betracht bleiben. Wegen ihrer geringen Deckenhöhe sei sie jedoch (sowohl nach dem hier noch einschlägigen § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV, als auch nach dem aktuellen § 4 Nr. 2 WoFlV) nur zur Hälfte anzurechnen, so dass sich eine Wohnfläche von 111,57 qm ergebe. Zwar gelte die Mansarde wegen der geringen Höhe nach den Bestimmungen der Hessischen Landesbauverordnung nicht als Aufenthaltsraum. Solche öffentlich- rechtlichen Nutzungsbeschränkungen seien jedoch „nicht zu berücksichtigen, wenn die Nutzbarkeit der vermieteten Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden tatsächlich nicht eingeschränkt ist“. Gleichzeitig stellte der Bundesgerichtshof klar, dass im Bereich des preisgebundenen Wohnraums ebenso wie bei preisfreien Wohnungen die Betriebskosten nach den tatsächlichen Flächen – hier also 111,57 qm und nicht wie im Mietvertrag angegeben 120,05 qm – abzurechnen sind. Zwar sei ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache erst bei einer Abweichung der tat- sächlichen Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10% gegeben. „Sofern und soweit hingegen Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgebend“.


Anmerkung: Der BGH hat seine frühere „10%-Rechtsprechung“, wonach Flächenabweichungen erst bei Überschreitung von 10% Bedeutung erlangen (während es andernfalls bei der Angabe im Miet- vertrag bleibt), für Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) aufgegeben. Er stellt hier aber auch klar, dass ein Mangel der Mietsache, der Mieter zur Minderung berechtigt, weiterhin erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% vorliegen soll.


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