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Mietrecht

Urteile

Umfangreiche Modernisierung mit grundlegender Veränderung der Wohnung

Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigte Maßnahme (hier: Hinzufügung neuer Räume (Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens) unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (…).

BGH Urteil vom 21.11.2017 – AZ VIII ZR 28/17 –

Die Mieter/innen eines Reihenhauses im Wedding, welches sie seit 1986 bewohnen, erhielten von ihrem Vermieter eine Modernisierungsankündigung.         

Die angekündigten Maßnahmen umfassten neben diversen Instandsetzungsmaßnahmen, der Anbringung einer Fassadendämmung, dem Austausch von Türen und Fenstern, der Erneuerung der Elektroversorgung, dem Ersatz der vorhandenen Heizung auch die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Einbringung einer neuen Treppe, den Abriss einer Veranda auf der Gartenseite und einiges mehr. Die Miete sollte nach der Baumaßnahme von 463,62 Euro auf 2.149,99 Euro monatlich steigen. Da die Mieter/innen die Durchführung der gesamten Baumaßnahmen ablehnten, klagte der Vermieter auf Duldung sowie auf Feststellung, dass die Mieter/innen verpflichtet seien, ihm sämtliche aus der Verletzung der Duldungspflicht entstehende Schäden zu ersetzen.

Die Klage blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte in letzter Instanz klar, dass die Mieter/innen zur Duldung dieser Maßnahmen nicht verpflichtet sind. Diese seien nicht als Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes anzusehen. Eine „Modernisierungsmaßnahme“ zeichne sich nämlich dadurch aus, „dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht“ . Die vom Vermieter angekündigten Baumaßnahmen seien demgegenüber „so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde“ . Insofern monierte der BGH insbesondere die geplanten Veränderungen des Grundrisses und die Schaffung neuer Räume (Spitzboden, Wintergarten) sowie den Abriss der Veranda und die Schaffung einer Terrasse. Es könne hier „nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden“ .

Auch hinsichtlich einzelner – grundsätzlich duldungspflichtiger – Maßnahmen in der
Ankündigung des Vermieter (wohl: Fassadendämmung, Instandsetzungsmaßnahmen) sah der BGH im konkreten Fall keine Duldungspflicht der Mieter/innen, da der Vermieter nicht dargelegt habe, dass er für solche Maßnahmen eine „isolierte Duldung“ , losgelöst von seinem Gesamtbaukonzept, beanspruche.


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