Mietrecht

Urteile

Übernahme von Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Vertragsklausel durch Unterzeichnen eines Wohnungsübernahmeprotokolls

Sind die Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Vereinbarung im Mietvertrag nicht geschuldet, kann der Vermieter seine Ansprüche nicht automatisch aus einem bei der Wohnungsbesichtigung unterzeichneten Wohnungsübergabeprotokoll ableiten.

AG Mitte, Urteil vom 17.11.2009 – AZ 8 C 260/08 –

Der Mieter kündigte im Jahr 2008 den fünf Jahre zuvor geschlossenen Mietvertrag. In einer Formularklausel des Mietvertrags war vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Die Vereinbarung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen war wegen starrer Fristen unwirksam.
Bei der Wohnungsübergabe fertigte der Vermieter ein Übergabeprotokoll, welches der Mieter unterzeichnete. Die darin geforderten Arbeiten führte der Mieter nicht aus. Die Wohnung war anschließend im unrenovierten Zustand nicht vermietbar. Der Vermieter beauftragte ein Malerunternehmen mit der Erstellung eines Kostenvoranschlags, welches die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf 3172,94 Euro bezifferte. Anschließend vermietete er die Wohnung an einen Mieter, der die Wohnung selbst reno- vierte und dem als Gegenleistung für die übernommene Renovierungsverpflichtung für einige Monate die Mietzahlung erlassen wurde. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zahlung von 3172,94 Euro Schadensersatz vom alten Mieter wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es stellte zunächst fest, dass die mietvertragliche Vereinbarung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgrund des starren Fristenplans unwirksam sei. Deshalb war der Mieter weder während des Mietverhältnisses noch zu dessen Beendigung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet.
Der Vermieter konnte den von ihm geltend gemachten Schadensersatzanspruch auch nicht mit der Unterschrift des Mieters unter dem Übergabeprotokoll begründen. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass die unwirksame Vertragsklausel nicht nachträglich durch eine im Übergabeprotokoll enthaltene Formularklausel ersetzt werden könne.
Entgegen der Ansicht des Vermieters stelle die Unterzeichnung des Protokolls durch den Mieter weder ein deklaratorisches noch ein konstitutives Anerkenntnis dar. Ein deklara- torisches Anerkenntnis liege nur vor, wenn die Frage der Schuld oder sonstige rechtserhebliche Gesichtspunkte zwischen den Par- teien strittig gewesen wären und die dadurch entstandene Ungewissheit durch das (deklaratorische) Anerkenntnis hätte beigelegt werden sollen. Das war nach den Feststellungen des Amtsgerichts nicht der Fall, da der Mieter zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe davon ausgegangen war, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein.
Auch die Voraussetzungen eines konstitutiven Schuldanerkenntnisses lagen nach Ansicht des Amtsgerichts nicht vor. Ein solches Anerkenntnis setze voraus, dass die Parteien mit der Vereinbarung eine neue selbstständige Ver- pflichtung hätten schaffen wollen. Dem Wohnungsübergabeprotokoll könne ein solcher Erklärungsinhalt nicht entnommen werden.
Bei der Auslegung sei insbesondere zu berücksichtigen, dass das Protokoll ausdrücklich als „Wohnungsübergabeprotokoll“ überschrieben sei und nicht als „Vereinbarung“. Derartige Protokolle dienten in der Regel dazu, den Zustand der Mietsache zum Übergabezeitpunkt festzuhalten, um anschließende Streitigkeiten über das Vorliegen von Schäden oder Mängeln zu vermeiden, nicht aber zur Begründung neuer – bislang nicht bestehender – Pflichten des Mieters. Eine solche weitreichende Erklärung könne dem Mieter nur dann unterstellt werden, wenn er sich über die Unwirksamkeit der bisherigen Regelung – und damit das Fehlen einer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen – im Klaren gewesen wäre.
Da vom Vermieter mit dem Wohnungsüber- gabeprotokoll eine nachträgliche Änderung des Mietvertrags angestrebt wurde, wäre es nach Ansicht des Amtsgerichts erforderlich gewesen, dass der Vermieter den Mieter ausdrücklich auf die Unwirksamkeit der bis- herigen Regelung hingewiesen hätte. Soweit dem Mieter die Unwirksamkeit nicht bewusst sei, fehle ihm auch das Bewusstsein, dass er mit der Unterzeichnung des Wohnungsüber- gabeprotokolls erstmalig eine Verpflichtung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten übernehme. Bereits deshalb fehle es an einem für die Annahme der Vertragsabänderung erforderlichen Rechtsbindungswillen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Florian Lahrmann

Anmerkung: Wir empfehlen, an der Wohnungsbesichtigung bzw. Wohnungsrückgabe Freunde oder Bekannte als Zeugen teilnehmen zu lassen und Wohnungsübergabeprotokolle nicht zu unterschreiben, wenn diese zur Übernahme von Leistungen verpflichten.

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