Mietrecht
Urteile
Staffelvereinbarung für den gewerblich genutzten Teil einer Wohnung
Soweit der Mieter entgegen der vertraglichen Vereinbarung die Wohnung nicht (teilweise) gewerblich nutzt, kann er aus diesem Grunde nicht die Herabsetzung des Mietzinses verlangen.
Die Zahlung des Mieters auf die unzulässig vereinbarte Staffelmiete führt nicht zu einer konkludenten Änderung des Mietvertrags mit der Folge, dass der Mieter mit Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen wäre.
Hat der Mieter im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG (alte Fassung) bzw. § 558 BGB (neue Fassung) einer Erhöhung der Miete auf einen neuen Endbetrag einschließlich der bis dahin gezahlten Staffel zugestimmt, muss er sich an dieser vereinbarten Miethöhe festhalten lassen.
LG Berlin, Urteil vom 18.12.2003 – AZ 67 S 243/03 –
Die Mietparteien hatten einen Wohnungsmietvertrag mit einer monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 850 DM geschlossen. In der Anlage zum Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieterin zur ausschließlichen gewerblichen Nutzung eines Raums berechtigt sei und sich die oben genannte Miete aus der ortsüblichen Vergleichsmiete bezogen auf die Wohnfläche und aus einer Miete von 19 DM/qm nettokalt bezogen auf den gewerblich zu nutzenden Raum zusammensetzen soll.
Für den gewerblich genutzten Raum wurde in der Anlage eine Staffelmietvereinbarung wie folgt getroffen (wiedergegeben soweit vorliegend von Interesse):
vom 01.06.1997 bis 31.05.1998 | 456,00 DM |
vom 01.06.1998 bis 31.05.1999 | 474,24 DM |
vom 01.06.1999 bis 31.05.2000 | 493,21 DM |
Darüber hinaus war vereinbart, dass die gesetzliche Mieterhöhungen für den Wohnteil in der Staffelmietvereinbarung nicht enthalten seien und gesondert ermittelt würden.
In der Folgezeit zahlte die Mieterin die sich aus der jeweiligen Staffel für den gewerblichen Raum zuzüglich der Wohnraummiete ergebende Miete.
Die Mieterin stimmte einem Mieterhöhungsverlangen (bezogen auf die Miete für den Wohnraum) auf einen Gesamtbetrag mit Wirkung zum 01.07.1999 unter Berücksichtigung der zu diesem Zeitpunkt geltenden Mietstaffel für den gewerblichen Teil zu.
Anlässlich eines Rechtsstreits um die Zahlung von Betriebskosten vertrat die Mieterin die Auffassung, die Staffelvereinbarung sei unwirksam. Aus diesem Grund rechnete sie die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten gegen die Erstattung anteiliger Mietzahlungen auf Grund der nach ihrer Ansicht unwirksamen Staffelvereinbarung auf. Zugleich zahlte sie die weiteren Erhöhungen nicht mehr und beantragte die Feststellung, dass die Miete lediglich die vereinbarte Anfangsmiete in Höhe von 850 DM nettokalt beträgt.
Zugleich vertrat sie die Ansicht, dass sie den zur gewerblichen Nutzung vorgesehenen Raum bereits seit Beginn des Mietvertrags nicht gewerblich genutzt habe. Sie sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Studentin der Fachrichtung Industriedesign gewesen und habe anschließend für ihre freiberufliche Tätigkeit Räumlichkeiten außerhalb der Mietwohnung angemietet. Die Mieterin vertrat die Ansicht, dass ein Rechtsgrund für den "Gewerbezuschlag" somit von Beginn an nicht bestanden habe und verlangte vom Vermieter die Erstattung des insoweit anteilig zu viel bezahlten Mietzinses.
Das Landgericht wies die Ansprüche der Mieterin, soweit sie sich auf die fehlende gewerbliche Nutzung bezogen, ab. Es stellte klar, dass die Mieterin die Zahlungen für den gewerblich genutzten Raum nicht ohne Rechtsgrund geleistet habe. Der Umstand, dass die Mieterin diesen Raum nicht zu dem vertraglich vorgesehenen Zweck genutzt habe, führe nicht zu einer Absenkung der vereinbarten Miete. Grundsätzlich werde der Mieter von der Zahlung des Mietzinses nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des Gebrauchsrechts gehindert sei.
Zugleich stellte das Landgericht in seinen Entscheidungsgründen jedoch fest, dass die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Staffelmiete unwirksam sei. Auf das vorliegende Mietverhältnis seien die Vorschriften über Wohnraum anzuwenden. Für die Abgrenzung komme es darauf an, welche der beiden Nutzungsarten (Wohnraummiete oder Geschäftsraummiete) auf Grund der vertraglichen Vereinbarung überwiege. Überwiege die Wohnraumnutzung, finde ausschließlich Wohnraummietrecht Anwendung, überwiege die gewerbliche Nutzung, sei der Mietvertrag ausschließlich nach dem allgemeinen Mietrecht zu beurteilen. Im vorliegenden Fall war ausdrücklich vereinbart, dass die Mieterin ihren Berliner Wohnsitz ausschließlich in der streitgegenständlichen Wohnung begründe, so dass für das Landgericht zweifelsfrei feststand, dass die Wohnraumnutzung die überwiegende Nutzungsart sein sollte. Aus diesem Grund sei auch die Staffelvereinbarung nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts zu beurteilen. Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung entsprach nach Ansicht des Landgerichts nicht den Anforderungen des § 10 Abs. 2 MHG alte Fassung (§ 557 a BGB neue Fassung). Nach dem Inhalt dieser Vorschrift müsse der jeweilige Erhöhungsbetrag oder die jeweils zu zahlende Miete betragsmäßig ausgewiesen sein. Das sei zwar nicht im Hinblick auf den Gewerbeanteil der Miete, jedoch im Hinblick auf die sich unter der weiteren Berücksichtigung des Wohnraummietanteils ergebende Gesamtmiete erfolgt. Die Vertragsparteien hätten somit angeben müssen, um welchen Betrag bzw. auf welchen Betrag sich die ursprüngliche Gesamtmiete von 850 DM von Jahr zu Jahr erhöhe.
Das Landgericht wies darauf hin, dass sich dieser Betrag zwar rechnerisch ermitteln ließe, indem die aus dem Gewerbeanteil vereinbarten Beträge der Wohnraummiete hinzugerechnet würden. Das Erfordernis einer solchen Rechenoperation entspreche jedoch nicht den zwingenden Anforderungen an die Wirksamkeit einer Mietstaffel für Wohnraummiete, denn der Mieter soll bei Vereinbarung einer Staffelmiete unschwer erkennen können, welche Mietbelastung auf ihn zukommt.
Schließlich setzte sich das Landgericht mit der Einwendung des Vermieters auseinander, nach der die Mieterin durch Zahlung des erhöhten Mietzinses konkludent den jeweiligen Mietstaffeln zugestimmt und auf diese Weise eine Vereinbarung über eine entsprechende erhöhte Miete zustande gekommen sei. Es wies darauf hin, dass eine unwirksame Staffelmietvereinbarung auch nicht durch jahrelange Zahlung des Mieters wirksam werden könne. Eine konkludente Vereinbarung sei bereits deshalb nicht möglich, weil diese gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG alte Fassung (§ 557 a BGB neue Fassung) nur schriftlich getroffen werden könne. Entgegen der Ansicht des Vermieters habe die Mieterin im Zusammenhang mit den geleisteten Zahlungen auch nicht nachträglich einer Abänderung der Miete auf die jeweils aktuelle Staffel zugestimmt. Das Landgericht wies darauf hin, dass eine solche konkludente Erklärung voraussetzen würde, dass der Mieterin die Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung bewusst gewesen war und sie deshalb gewusst hat, dass sie mit der fortgesetzten Zahlung dem Vermieter ein Angebot auf eine Mietänderung unterbreitet hätte.
Soweit die Mieterin jedoch im Anschluss an eine Mieterhöhung (zur Anpassung des Wohnraummietanteils an die ortsübliche Vergleichsmiete) einer Erhöhung des Gesamtmietzinses mit Wirkung zum 01.07.1999 zugestimmt habe, sei damit auch der zu diesem Zeitpunkt in der Gesamtmiete enthaltene Staffelbetrag Gegenstand der Zustimmung und damit der Mietvereinbarung geworden. Im Ergebnis konnte die Mieterin daher nur diejenigen Staffelanteile zurückverlangen, die nach dem 01.07.1999 erhoben und zu Unrecht gezahlt wurden. Aus dem gleichen Grund konnte ihr Feststellungsantrag nur in Höhe der zum 01.07.1999 geltenden Gesamtmiete Erfolg haben.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Benjamin Raabe