Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Schönheitsreparaturen und Verbraucherschutz

Der Mieter ist nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen, wenn er im Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zugleich zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen und zur Übergabe der Wohnung in renoviertem Zustand verpflichtet wird.
Auf einen Aufhebungsvertrag, der in der Privatwohnung des Mieters ausgehandelt wird, ohne dass der Mieter den Vermieter in die Wohnung bestellt hat, finden die Vorschriften auf den Widerruf von Haustürgeschäften Anwendung. Wird der Mieter nicht entsprechend über die Möglichkeiten des Widerrufs belehrt, kann er den Aufhebungsvertrag auch nach Ablauf der Zweiwochenfrist widerrufen.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.08.2006 – AZ 4 C 124/06 –

Die Mieterin und der Vermieter stritten um die Erstattung eines Kautionsguthabens im Anschluss an die Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter wandte gegenüber dem Erstattungsanspruch ein, dass er mit der Mieterin eine Vereinbarung getroffen habe, dass sie gegen Verrechnung der Kaution die Wohnung nicht renovieren müsse.

Der Mietvertrag enthielt unter anderem folgende Formularklausel:

"§ 4 Nr. 6 Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13.).
§ 13 Instandhaltung der Mieträume

  1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt durchzuführen:
    Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden (...)
    Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
    in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre (...)
    § 23 sonstige Vereinbarungen
    Der Mieter übernimmt die Wohnung in einem malermäßig renovierten Zustand. Der Mieter verpflichtet sich nach Beendigung der Mietzeit die Wohnung renoviert nach den einschlägigen DIN-Vorschriften zu übergeben."
    Im Anschluss an eine gemeinsame Begehung der Wohnung schlossen die Parteien mündlich einen Aufhebungsvertrag, in dem die Kaution gegen die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verrechnet und im Übrigen sämtliche gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis aufgehoben werden sollten.
    Die Mieterin zahlte - an den Rechtsvorgänger der Vermieterin - eine Kaution in Höhe von 2125 DM. Die Wohnung wurde Ende August 2003 an den Geschäftsführer der Vermieterin übergeben. Nachdem die Mieterin die Vermieterin mehrfach fruchtlos zur Erstattung der Kaution aufgefordert hatte, erhob sie Klage.
    Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es wies zunächst darauf hin, dass der Rückzahlungsanspruch nicht aufgrund des Aufhebungsvertrags entfallen sei. Zwar könne eine solche Aufhebungsvereinbarung auch mündlich geschlossen werden und der ehemalige Geschäftsführer habe als Zeuge glaubhaft bekundet, dass eine solche Vereinbarung geschlossen worden sei. Gleichwohl wurde die Vereinbarung von der Mieterin wirksam gemäß § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB widerrufen. Nach dem Inhalt dieser Vorschrift steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher zu, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat und zu dessen Abschluss der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz oder im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist.
    Die seit dem 01.01.2002 geltende Vorschrift sei auf den vorliegenden Aufhebungsvertrag anzuwenden, da dieser keine Einheit mit dem (bereits vor dem 01.01.2002 geschlossenen) Mietvertrag bilde. Die Mieterin war jedoch nach Ansicht des Amtsgerichts Verbraucher und die Vermieterin Unternehmerin im Sinne der oben genannten Vorschrift. Bei dem Aufhebungsvertrag handele es sich um ein entgeltliches Geschäft, durch welches die Mieterin wegen des Verzichts auf Erstattung der Kaution eine finanzielle Verpflichtung eingegangen war.
    Da der Aufhebungsvertrag nach den Bekundungen des Zeugen in der Wohnung der Mieterin ausgehandelt und geschlossen worden war und die Mieterin den Geschäftsführer der Vermieterin auch nicht in ihre Wohnung bestellt hatte, stand der Mieterin nach Ansicht des Gerichts ein Widerrufsrecht im Hinblick auf den Aufhebungsvertrag zu. Wegen der unterbliebenen Belehrung der Mieterin über ihr Widerrufsrecht konnte die Mieterin auch nach Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist von zwei Wochen wirksam den Aufhebungsvertrag widerrufen. Der Kautionsanspruch der Mieterin war somit nicht erloschen.
    Der Vermieterin stand nach Ansicht des Amtsgerichts auch kein Anspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen zu. Nach dem Inhalt des Mietvertrags sei die Mieterin sowohl zur laufenden Durchführung von Schönheitsreparaturen als auch zur Endrenovierung verpflichtet gewesen. Die Kombination beider Klauseln führe zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieterin, auch wenn jede Klausel für sich genommen zulässig gewesen wäre. Da die Klausel ihrer Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden müssten, erstrecke sich die Unwirksamkeit auf die Gesamtvereinbarung mit der Folge, dass eine Verpflichtung zur Renovierung der Wohnung nicht vorgelegen habe. Die Vermieterin war somit weiterhin zur Erstattung der Kaution verpflichtet und wurde antragsgemäß verurteilt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Stefan Hölz

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 318


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