Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Schönheitsreparaturen und Fristenplan

Die Vereinbarung eines Fristenplans für Schönheitsreparaturen, nach dem der Mieter die Fenster alle vier Jahre zu streichen hat, ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel.

AG Berlin Wedding, Urteil vom 24.09.2003 – AZ 20 C 96/2003 –

Die Mieterin hatte im Jahr 1974 eine Wohnung von der Vermieterin gemietet. In dem Formularmietvertrag war vereinbart, dass die Mieterin die Schönheitsreparaturen auszuführen habe. Der Formularmietvertrag enthielt darüber hinaus einen Fristenplan, wonach die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der folgenden Zeiträume auszuführen waren:

"In Wohnküchen spätestens alle zwei Jahre, in Koch-/Essküchen oder Kochnischen spätestens alle drei Jahre, in Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle fünf Jahre, in Fluren, Dielen und Aborten spätestens alle fünf Jahre, in sonstigen Nebenräumen spätestens alle sieben Jahre. Abweichend von Vorstehendem sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbel in Wohn-/Koch-/Essküchen, Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle vier Jahre durchzuführen."

Mit Schreiben vom 26.02.2002 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis zum 31.05.2002. Am 25.04.2002 fand eine gemeinsame Besichtigung der Wohnung statt, über deren Zustand die Vermieterin einen Bericht gefertigt hatte. Mit Schreiben vom 26.04.2002 forderte die Vermieterin die Mieterin nach Maßgabe des beigefügten Zustandsberichts auf, die Schönheitsreparaturen bis zum 31.05.2002 vorzunehmen. Die Mieterin gab am 22.05. 2002 die Schlüssel zurück. Nachdem die Vermieterin einen weiteren Zustandsbericht angefertigt hatte, forderte sie mit Schreiben vom 30.05.2002 die Mieterin erneut zur Durchführung der noch offenen Schönheitsreparaturen auf.

Im Anschluss an den Ablauf der gesetzten Frist ließ die Vermieterin die nach ihrer Ansicht notwendigen Arbeiten durch ein Ingenieurbüro durchführen. Mit der Klage machte sie die ihr entstandenen Kosten in Höhe von 5395,82 Euro geltend. Darüber hinaus verlangte sie von der Mieterin Schadensersatz für den Nutzungsausfall vom 01.06.2002 bis 15.06.2002 in Höhe von 325,65 Euro. Sie behauptete insoweit, dass sich die Wohnung in einem nicht vermietbaren Zustand befunden habe.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es gelangte zu dem Ergebnis, dass der Vermieterin weder wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen noch wegen der von ihr behaupteten Beschädigung (durch angeblich unsachgemäß durchgeführte Schönheitsreparaturen) ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zustehe.

Nach Ansicht des Amtsgerichts war die Mieterin nicht verpflichtet, irgendwelche Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Übernahme einer solchen Pflicht bedürfe einer ausdrücklichen Vereinbarung. Die im Formularmietvertrag vereinbarte Pflicht der Mieterin zur Übernahme der Schönheitsreparaturen sei jedoch unwirksam. Dies folge daraus, dass auf Grund des ebenfalls vereinbarten Fristenplans der Mieter verpflichtet sei, den Innenanstrich der Fenster und das Lackieren der Heizkörper alle vier Jahre durchzuführen. Hierdurch werde der Mieter unangemessen benachteiligt. Die kurze Frist von vier Jahren für die Anstricharbeiten an den Fenstern sei insbesondere in Bezug auf die Wohn- und Schlafräume, Flur und Diele sowie andere Nebenräume nicht gerechtfertigt. Es sei nicht ersichtlich, warum in diesen Räumen, in denen ansonsten nur alle fünf bzw. sieben Jahren Renovierungsarbeiten fällig werden, die Anstricharbeiten an den Türen, den Fenstern und Heizungsrohren bereits nach vier Jahren durchgeführt werden müssten.

Das Amtsgericht gelangte unter Bezugnahme auf die ständige Rechtsprechung des Landgerichts Berlins (LG Berlin GE 2001, 1267; LG Berlin G 2003,458; LG Berlin GE 1996, 1549) zu dem Ergebnis, dass die Unwirksamkeit des Fristenplans zugleich auch die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel zur Folge habe. Der Einwand der Vermieterin, dass angesichts der Vielzahl noch laufender Mietverträge (aus den 1970er Jahren) eine geltungserhaltende Reduktion in der Weise vorgenommen werden müsse, dass die Schönheitsreparaturklausel ohne die beanstandete Fristenregelung weiter gelten solle, konnte das Amtsgericht nicht überzeugen. Für die Würdigung der Rechtswirksamkeit der Klausel komme es allein auf die Frage an, ob diese eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter enthalte. Dies sei hier der Fall, da für den Innenanstrich sämtlicher Fenster erheblich kürzere Fristen gelten sollten als für die Schönheitsreparaturen der Wohn- und Nebenräume. Eventuelle wirtschaftliche Interessen des Vermieters könnten bei der Frage, ob eine Klausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen wirksam sei oder nicht, keine Berücksichtigung finden.

Soweit die Vermieterin einen Teil ihrer Ansprüche nicht auf die Unterlassung von Schönheitsreparaturen, sondern auf die nicht sachgerechte Durchführung von Schönheitsreparaturen gestützt hatte, wurde die Klage ebenfalls abgewiesen. Das Gericht wies in seinem Urteil darauf hin, dass der Vermieter für die Mangelhaftigkeit einer bereits durchgeführten Renovierung darlegungs- und beweispflichtig sei. Hierzu gehöre auch, dass der Vermieter darlege und beweise, dass der Zustand der Wohnung, der zuvor noch akzeptabel war, sich durch die Renovierungstätigkeiten des Mieters verschlechtert habe. An einem entsprechenden Sachvortrag durch den Vermieter fehlte es, so dass die Klage auch insoweit abzuweisen war. Für die Vermieterin bestand auch kein Anspruch auf Schadensersatz wegen der Nutzungsentschädigung für den Zeitraum der Durchführung der von ihr in Auftrag gegebenen Renovierungsarbeiten. Sie hatte konkrete Vermietungsbemühungen nicht nachgewiesen, was die Voraussetzung für derartige Ansprüche gewesen wäre.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchan

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 302


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