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Mietrecht

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Schönheitsreparaturen sind Hauptleistungspflicht des Vermieters

Ein Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, der den Mieter entgegen § 9 ABGB (jetzt § 307 BGB) unangemessen benachteiligt (weil die Renovierungsfristen angesichts des üblichen Renovierungsbedarfs zu kurz bemessen sind) macht die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam. Gemäß § 535 BGB hat nämlich der Vermieter für die Erhaltung des vertragsmäßigen Zustands eine Hauptleistungspflicht und kann diese nur durch wirksame Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter weitergeben.

LG Berlin, Urteil vom 03.12.2002 – AZ 64 S 278/02 –

Der hier vereinbarte Fristenplan sieht vor, dass der Mieter die so genannten "übrigen" Räume nach sechs (statt sieben) Jahren renovieren muss. Abweichend von den mit drei bzw. fünf Jahren zulässig vereinbarten Fristen für Küche und Bad bzw. Wohn- und Schlafräumen sieht der Fristenplan ein Streichen der Fenster, Türen und Heizkörper alle vier Jahre vor.

Die Verkürzung der Fristen für einzelne Räume bzw. bestimmter Arbeiten in einzelnen Räumen führt nicht nur zur Unwirksamkeit des Fristenplans, sondern macht auch die Abwälzung der Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam.

Ist die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt worden, schuldet er dies auch nicht.

Veröffentlicht in Grundeigentum 2003, 458

Anmerkung:
Ebenso LG Berlin, Urteil vom 28.05.2001 - 67 S 457/00 -

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 305

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