Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Schönheitsreparaturen in (ehemals) preisgebundenem Wohnraum und Erstattung des Zuschlags für Schönheitsreparaturen bei Selbstausführung

Die in einem Formularmietvertrag über eine (ehemals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel „Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist“ berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der „angesparten“ Beträge zu verlangen.

BGH vom 03.12.2014 – AZ VIII ZR 224/13 –

In einem 1990 abgeschlossenen Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung war die oben zitierte Formularklausel enthalten. Die Mieter führten in der Folgezeit turnusmäßig die Schönheitsreparaturen selbst aus und ließen sich die Kosten entsprechend der vertraglichen Vereinbarung erstatten. Nach einem Eigentümerwechsel teilte der neue Vermieter den Mietern im März 2012 mit, dass er die Schönheitsreparaturen künftig selbst durchführen werde und bat um Mitteilung, ob Schönheitsreparaturen erforderlich seien. Die Mieter lehnten die Ausführung durch den Vermieter ab und teilten mit, dass sie wie bisher die Wohnung bei Bedarf selbst renovieren würden. Mit Schreiben vom 7. Mai 2012 teilten sie dem Vermieter dann mit, dass sie die Wohnung nun renoviert hätten und verlangten die Zahlung von 2.440,78 Euro. Das Amtsgericht Charlottenburg verurteilte den Vermieter zur Zahlung, auf die Berufung des Vermieters wies jedoch das Landgericht Berlin die Klage der Mieter ab. Es vertrat die Auffassung, dass die vertragliche Vereinbarung den Vermieter berechtigt habe, die ihm obliegende Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wieder an sich zu ziehen. Da er den Mietern mitgeteilt habe, dass er künftig selbst renovieren werde, könnten diese für die dennoch von ihnen durchgeführte Renovierung keine Ausgleichszahlung verlangen. Die Mieter legten gegen dieses Urteil Revision ein und hatten Erfolg: Der Bundesgerichtshof stellte zunächst klar, dass bei einer vom (ursprünglichen) Vermieter verwendeten Formularklausel die für die Vertragspartner (die Mieter) günstigste Auslegung zugrunde zu legen ist. Die Klausel im Mietvertrag sei daher so auszulegen, dass die Mieter „entscheiden können, ob sie fällige Schönheitsreparaturen (sach- und fachgerecht) selbst durchführen und im Anschluss den mietvertraglich geregelten Zahlungsanspruch geltend machen“ oder ob sie die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter überlassen. Auf einen „Widerrufsvorbehalt oder die Absicht, selbst tätig zu werden“ , könne sich der Vermieter nicht berufen, da dies in der Klausel zumindest nicht hinreichend deutlich geregelt sei.

 

 


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