Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Schönheitsreparaturen bei Übernahmevereinbarung zwischen Vor-/Nachmieter

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Absatz 1 Satz 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (…). Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.

BGH Urteil – AZ VIII ZR 277/16 –

In einem vom Vermieter verwendeten Formular-Mietvertrag aus dem Jahr 2008 war geregelt, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen habe. Die Wohnung war bei Anmietung unrenoviert, der Mieter einigte sich mit der Vormieterin, an deren Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen gegen Überlassung einiger Einrichtungsgegenstände durchzuführen. Das Mietverhältnis endete aufgrund der Kündigung des Mieters am 28. Februar 2014. Da die Wohnung zu diesem Zeitpunkt renovierungsbedürftig war, forderte der Vermieter den Mieter auf, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dieser führte zwar Malerarbeiten durch, allerdings nicht zur Zufriedenheit des Vermieters, welcher schließlich einen Malerfachbetrieb beauftragte und die entstandenen Kosten vom Mieter als Schadensersatz verlangte. Das Landgericht Lüneburg verurteilte den Mieter zur Zahlung. Es ging zwar mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteile vom 18. März 2015) davon aus, dass die formularmäßige Umwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen grundsätzlich nicht möglich sei, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben und vom Vermieter kein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt werde. Wenn der Mieter jedoch wie im vorliegenden Fall Schönheitsreparaturen zu Beginn des Mietverhältnisses aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vormieter durchführe, sei er so zu behandeln, als sei ihm die Wohnung vom Vormieter in renoviertem Zustand übergeben worden. Dem widersprach der Bundesgerichtshof und wies die Zahlungsklage des Vermieters ab. Die in einem Schuldverhältnis (hier zwischen dem Mieter und seiner Vormieterin) gewährten Rechte und übernommenen Pflichten seien „grundsätzlich relativ (…), das heißt, sie sind in ihren Wirkungen auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt“. Die Vereinbarung des Mieters mit seiner Vormieterin habe daher „keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen (…), insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben“.
Die Verpflichtungen, die der Mieter gegenüber seiner Vormieterin übernommen habe, könnten daher an der Unwirksamkeit der im neuen Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel nichts ändern.


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