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Mietrecht

Urteile

Schönheitsreparaturen bei Nachmieter

Wird die Wohnung noch vor der Beendigung des Mietverhältnisses im Einvernehmen mit dem Vermieter an einen Nachmieter übergeben, dann kann der Vermieter vom Vormieter keinen Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen verlangen.

AG Berlin Pankow-Weißensee, Urteil vom 19.04.1999 – AZ 4 C 211/98 –

Der Vermieter und der Mieter hatten sich auf die vorzeitige Beendigung eines bis zum Jahre 2003 befristeten Mietvertrages zum 30. September 1997 geeinigt. Am 12. September 1997 forderte der Vermieter den Mieter auf, einen Fleck an der Küchenwand und zwei Dübellöcher zu beseitigen. Diese Mängel wurden vom Mieter sofort beseitigt und die Wohnung bereits am 16. September 1997 im Einverständnis mit dem Vermieter dem Nachmieter übergeben.

Mit Schreiben vom 14. September 1997, welches der Mieter am 19. September 1997 erhielt, forderte die Hausverwaltung den Mieter zu weiteren Renovierungsarbeiten auf. Zu diesem Zeitpunkt war der Nachmieter bereits vollständig in die Wohnung eingezogen. Mit Schreiben vom 20. Oktober 1997 lehnte der Vermieter die weitere Durchführung der Schönheitsreparaturen ab und verlangte vom Mieter Schadensersatz. Als der Mieter die Erstattung der Kaution verlangte, rechnete der Vermieter mit dem Mietzins für September 1997 sowie dem oben genannten Schadensersatzanspruch auf und behielt außerdem einen Betrag in Höhe von 600,00 DM als Rückstellung für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung ein.

Das Gericht gab der Klage des Mieters auf Auszahlung der Kaution abzüglich der Miete für September 1997 statt. Dem Vermieter stand nach Ansicht des Gerichts weder ein Anspruch auf Rückstellung eines Teils der Kaution wegen der noch abzurechnenden Nebenkosten noch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen zu. Der Vermieter hatte sich mit der Abrechnung der Betriebskosten länger als ein Jahr Zeit gelassen. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist konnte der Vermieter nach Ansicht des Gerichts daher keine weiteren Vorschüsse mehr verlangen und aus diesem Grunde die Kaution auch nicht mehr - teilweise - einbehalten. Das Gericht führte aus, dass der Vermieter zwar nicht mit der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1997 ausgeschlossen ist, die Rückzahlung der Kaution jedoch nicht durch Hinausschieben der Abrechnung verhindern kann. Dem Vermieter stand auch kein Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu. Soweit der Mieter sich im Mietvertrag zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet hatte, waren diese erst mit Beendigung des Mietverhältnisses und damit am 30. September 1997 fällig. Da der Nachmieter jedoch bereits zum 16. September 1997 mit Einverständnis des Vermieters die Wohnung bezogen und somit einen Anspruch auf ungestörte Überlassung der Mietsache erworben hatte, war dem Mieter die Renovierung der Wohnung nach Einzug des Nachmieters nicht mehr möglich, denn ihm stand kein Anspruch gegen den Nachmieter auf Zugang zur Wohnung zu. Die Unmöglichkeit der Leistung trat noch vor Fälligkeit und Verzug der Leistungspflicht ein, so dass ein Anspruch auf Schadensersatz gem. 326 BGB schon aus diesem Grunde nicht bestehen konnte. Da der frühe Einzug des Nachmieters nicht auf eigenmächtiges Handeln des Mieters zurückzuführen, sondern im Einverständnis mit dem Vermieter erfolgt ist, traf den Mieter auch kein Verschulden daran, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen unmöglich geworden war, so dass er nicht zum Ersatz des Nichterfüllungsschadens gem. 325 BGB verpflichtet war.

Das Gericht vertrat die Ansicht, dass dem Vermieter auch unabhängig davon überhaupt kein Schaden entstanden sei. Da der Nachmieter die Wohnung in nicht einwandfrei renoviertem Zustand übernommen und vom Vermieter auch nicht die Durchführung einer Anfangsrenovierung gefordert hatte, entstanden dem Vermieter keine Nachteile in dem neu begründeten Mietverhältnis. Aus diesem Grunde wurde der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution - unter Abzug der vom Mieter noch nicht gezahlten Miete für September 1997 - stattgegeben.

Mitgeteilt von Dr. Peter Werchan

Anmerkung:
Grundsätzlich führt die Tatsache, dass ein Nachmieter auf die Anfangsrenovierung verzichtet, nicht dazu, daß der Vermieter einen einmal entstandenen Schadensersatzanspruch nicht mehr verlangen kann. Die meisten Gerichte gehen in diesen Fällen davon aus, dass es dem Mieter nicht zum Vorteil gereichen darf, wenn ein Nachmieter die Anfangsrenovierung übernimmt oder hierauf verzichtet.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 277


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