Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Schönheitsreparaturen bei "DDR-Mietverträgen (3)"

Die Klausel "Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich." in einem zum Zeitpunkt der Geltung des ZGB (Zivilgesetzbuch der DDR) geschlossenen Mietvertrags über eine im ehemaligen Ostberlin gelegene Wohnung verpflichtet den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Hat der Mieter während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so ist er bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Schadensersatz nur insoweit verpflichtet, als hierdurch Mängel an der Substanz des Wohnraums verursacht worden sind oder ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Anstrich und Kosten wegen übermäßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich werden, wobei sich der Ersatzanspruch des Vermieters nur auf die insoweit notwendigen Mehrkosten erstreckt.

KG Berlin, Beschluss vom 16.10.2000 – AZ 8 RE-Miet 7674/00 –

Die Mieter hatten im Jahre 1982 für eine im ehemaligen Ostberlin gelegenen Zweizimmerwohnung einen Mietvertrag geschlossen. In dem Mietvertrag war unter anderem vereinbart: "Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich."

Nach Beendigung des Mietverhältnisses machten die Vermieter Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend. In dem nachfolgenden Rechtsstreit ging es um die Frage, wie die oben genannte vertragliche Regelung zu den Schönheitsreparaturen auszulegen sei.

Das Kammergericht hat in seinem Rechtsentscheid (verbindlich) festgestellt, dass der Mieter aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Es vertrat die Ansicht, dass auf die im Geltungsbereich des ZGB geschlossenen Mietverträge seit dem 3. Oktober 1990 das BGB anzuwenden sei. Das Kammergericht stellte in seinem Rechtsentscheid fest, dass mit der Einführung des BGB eine zuvor getroffene vertragliche Regelung nicht ersatzlos entfiele, sondern weiter bestehen bleibe. Für die Frage, wie diese Vereinbarung auszulegen sei, komme es auf die Vorstellungen der Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an. Aus diesem Grunde müsse auch die gesetzliche Regelung der §§ 98 f. ZGB berücksichtigt werden.

Das Kammergericht kam zu dem Ergebnis, dass die vertraglichen Vereinbarungen in dem oben genannten Mietvertrag in etwa dem Inhalt der damaligen gesetzlichen Regelungen entsprächen. Nach der Gesetzeslage des ZGB war ein Mieter zwar zur malermäßigen Instandhaltung der Räume während der Mietzeit verpflichtet, nicht jedoch zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Das ZGB habe die Absicht verfolgt, dass ein Mieter, der der Verpflichtung zur malermäßigen Instandhaltung während des Mietverhältnisses nachgekommen war, die Wohnung beim Auszug nicht noch einmal renovieren müsse. In seiner Begründung wies das Kammergericht darauf hin, dass diese Pflicht gemäß § 104 Abs. 1 ZGB gerade den Vermieter getroffen habe, der verpflichtet gewesen sei, eine Wohnung bei Neuvermietung in einen malermäßig einwandfreien Zustand zu versetzen.

Aus dieser Überlegung ergibt sich für das Kammergericht zugleich, dass ein Verstoß des Mieters gegen die Instandhaltungspflicht als solches nicht geeignet war, einen Schadensersatzanspruch des Vermieters zu begründen. Die Vorschrift des § 104 Abs. 1 Ziff. 3 in Verbindung mit § 107 Abs. 2 ZGB besage vielmehr, dass eine unterbliebene Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann zu einem Ersatzanspruch des Vermieters führen könne, wenn das Unterlassen zu Mängeln an der Substanz der Wohnräume wie zum Beispiel Schäden am Putz, Holz oder Mauerwerk geführt habe oder wenn aus diesem Grunde für die Renovierung ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Material oder Kosten wegen der übermäßigen Abnutzung erforderlich geworden wäre. Nur in diesem Falle sei der Mieter dem Vermieter schadenersatzpflichtig, wobei sich die Erstattungspflicht nur auf die Kosten zur Beseitigung der Mängel bzw. die bei der Renovierung erforderlich gewordenen Mehrkosten beschränke.

Da die einmal wirksam vereinbarte Vertragsklausel auch nach Einführung des BGB Bestandteil des Vertrages geblieben sei, konnte der Vermieter Schadensersatzansprüche nur in dem oben genannten Umfang verlangen.

Abgedruckt in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2000, 590 f.; Das Grundeigentum 2000, 1473 f.; MieterMagazin 2001, 244 (Leitsatz)

Anmerkung:
An diesen Rechtsentscheid des Kammergerichts sind alle Instanzgerichte gebunden. Für alle Verträge mit der oben genannten Vertragsklausel zur Schönheitsreparatur ist eine abweichende Auslegung und Entscheidung der Instanzgerichte nicht mehr möglich.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 288


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