Mietrecht
Urteile
Schönheitsreparaturen bei "DDR-Mietverträgen (2)"
AG Berlin Hohenschönhausen, Urteil vom 27.06.2001 – AZ 9 C 608/00 –
Der Mieter mietete im Jahre 1990 eine Wohnung im damaligen Ostberlin. In dem Mietvertrag heißt es wörtlich: "Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zu malermäßigen Instandhaltung nicht verpflichtet. Sofern die Wohnung jedoch infolge der Verletzung der Pflicht des Mieters zur malermäßigen Instandhaltung während der Mietzeit einen derartig abgewohnten oder schadhaften Zustand aufweist, dass dessen Beseitigung erhöhte Aufwendungen erfordert, ist der Mieter verpflichtet, die Mängel auf seine Kosten zu beseitigen oder die dem Vermieter entstehenden Mehrkosten zu erstatten."
Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderte der Vermieter den Mieter unter Berufung auf ein beigefügtes Gutachten auf, die dort genannten Arbeiten auszuführen. Hierfür setzte er dem Mieter eine Frist, nach deren Ablauf er die Erfüllung ablehnte und Schadensersatzansprüche geltend machte. Mit der Klage macht der Vermieter unter Bezugnahme auf das Gutachten Schadensersatzansprüche gegen den Mieter geltend. Er vertrat die Ansicht, ihm stünde wegen des nicht vermietbaren Zustands der Wohnung ein Anspruch auf Ersatz der Instandsetzungskosten zu. So habe der Mieter die Zwischendecke herausgerissen, Wände und Decken beschädigt, Farbe verspritzt und nicht genehmigte Veränderungen an der Elektroanlage vorgenommen. Der Mieter habe darüber hinaus den (genehmigten) Einbau einer Heizungsanlage nicht fachgerecht durchgeführt und die Bausubstanz beschädigt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es vertrat die Ansicht, aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag sei der Mieter beim Auszug grundsätzlich nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Formulierung des Mietvertrages habe sich offensichtlich am § 107 des Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB) orientiert, so dass die dort enthaltenen Regelungen auch über den Geltungsbereich des ZGB zur Auslegung herangezogen werden müssten. Aus diesem Grunde erstrecke sich der Anspruch des Vermieters zur malermäßigen Instandhaltung der Wohnung nur auf Arbeiten, die zur Bewahrung der Bausubstanz und der eingebauten Anlagen notwendig seien. Das Amtsgericht führt folgerichtig weiter aus, dass somit nur Schäden am Putz, am Mauerwerk, am Fußboden, an den Fenstern oder den Türen ersatzfähig sein können. Die Wohnung war nach Ansicht des Amtsgerichts unzweifelhaft renovierungsbedürftig. Der Vermieter könne jedoch (wie oben dargestellt) nur den Ersatz von Substanzschäden sowie den Ersatz der erhöhten Aufwendungen verlangen, die ihre Ursache in den unterlassenen Malerarbeiten haben. Daher konnte der Vermieter die Klage nicht mit dem beigefügten Privatgutachten begründen, da es sich bei den dort genannten Positionen durchweg um allgemeine Renovierungsarbeiten wie z.B. Malerarbeiten, Tapezierarbeiten, das Entfernen alter Tapete usw. gehandelt habe.
Aufgabe des Vermieters wäre es jedoch gewesen, diejenigen Kosten darzustellen, die entweder durch die Beseitigung der Substanzschäden oder aber durch erhöhte Aufwendungen entstanden seien. Die im Gutachten enthaltene Feststellung, dass die alte Farbe vom Fußboden abgeschliffen und diverse Nagellöcher und Fugen verspachtelt und grundiert werden müssten, führte zu keiner anderen Beurteilung, da es sich auch hier um die üblichen Renovierungsarbeiten, keinesfalls jedoch um erhöhte Aufwendungen handelte. Da die angesetzten Kosten bereits dem Grunde nach nicht schlüssig vorgetragen wurden, kam es auf die Ausführungen des Gutachters zum "Abzug der Kosten für die Schönheitsreparaturen" nicht mehr an. Soweit der Vermieter die Kosten für den Ausbau einer Dusche und anderer Einbauten verlangt hatte, wurde die Klage abgewiesen, weil er nicht nachweisen konnte, dass der Mieter diese Dusche eingebaut hatte. Wegen der ebenfalls vom Vermieter geltend gemachten Kosten für die Überprüfung der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen war nach Ansicht des Gerichts nicht ersichtlich, inwieweit diese Arbeiten mit einem vom Mieter verursachten Mangel zusammenhängen sollen. Den pauschalen Hinweis des Vermieters, die Heizungsanlage sei vom Mieter nicht fachgerecht eingebaut worden, ließ das Gericht nicht gelten. Hier hätte es nach Ansicht des Gerichts eines näheren Sachvortrages durch den beweispflichtigen Vermieter bedurft.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 287