Schadensersatz wegen verweigerter Untermieterlaubnis

LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2022 – AZ 66 S 213/21 –

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

Die beiden Hauptmieter einer Vierzimmerwohnung bewohnten diese zu dritt mit einem Untermieter. Die Untervermietung an den dritten Bewohner war vom Vermieter genehmigt worden, im Mietvertrag war auch klargestellt, dass die Wohnung von bis zu drei Personen zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Nachdem einer der beiden Hauptmieter beschlossen hatte, zu seiner Freundin zu ziehen, baten die beiden Mieter den Vermieter um Zustimmung zur Untervermietung eines weiteren Zimmers an einen zweiten Untermieter. Sie teilten dabei mit, dass der verbliebene Mieter weiterhin mit zwei Personen zu dritt in der Wohnung wohnen und sich auch die Miete weiterhin mit zwei Mitbewohnern teilen wolle. Die Untervermietung an den neuen Untermieter, einen Freund des verbliebenen Hauptmieters, sollte zum 1. Oktober 2018 beginnen. Die Hausverwaltung des Vermieters lehnte dies ab, wies jedoch vage auf die Möglichkeit hin, bei einem vollständigen Auszug des einen Mieters eine Vertragsänderung durchzuführen und neben dem verbleibenden Mieter einen neuen Hauptmieter aufzunehmen. Die Mieter erhoben im November 2018 Klage auf Zustimmung zur Untervermietung an den Freund des verbliebenen Mieters. Die Hausverwaltung des Vermieters genehmigte daraufhin erst mit Schreiben vom 26. März 2019 die Untervermietung. Zwischenzeitlich hatte sich allerdings der ursprünglich interessierte Untermieter anders orientiert und war an dem vorher geplanten Einzug in die Wohngemeinschaft nicht mehr interessiert. Die Mieter stellten daher die Klage um auf die Forderung von Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete für die Zeit vom 1. Oktober 2018 bis 30. April 2019 in Höhe von 300 Euro monatlich. Dabei handelt es sich um den Betrag, den sie von dem Untermieter als Kostenanteil verlangen wollten. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gab ihnen weitgehend Rech. Auch wenn einer von beiden Hauptmietern vollständig aus der Wohnung ausziehe, liege weiterhin eine nur teilweise Überlassung der Wohnung vor, solange der zweite Hauptmieter weiterhin in der Wohnung wohne. Auch eine Überbelegung der Wohnung durch die Untervermietung käme hier nicht infrage, da die Wohnung weiterhin wie bisher und wie im Mietvertrag vorgesehen von drei Personen bewohnt werden solle. Das Interesse an der Untervermietung eines zweiten Zimmers sei auch erst nach Beginn des Mietverhältnisses, nämlich mit dem Auszug eines Hauptmieters, entstanden. Unschädlich sei entgegen der Auffassung des Vermieters, dass das berechtigte Interesse an der Untervermietung nur bei dem verbliebenen Mieter, nicht jedoch bei dem ausgezogenen Mieter bestehen dürfte; es reiche bei einer Mietermehrheit aus, dass ein solches berechtigtes Interesse lediglich in der Person eines Mieters vorliegt. Der Vermieter hätte nach alledem den Mietern die begehrte Erlaubnis zur Untervermietung erteilen müssen. Da der Name des Untermieters dem Vermieter jedoch erst am 26. September 2021 mitgeteilt worden war, habe der Anspruch auf Erlaubnis wegen der erforderlichen, dem Vermieter einzuräumenden Prüffrist hinsichtlich der einziehenden Person jedoch erst ab Mitte Oktober 2018 bestanden. Das Gericht gestand den Mietern daher Schadensersatz für die Zeit vom 15. Oktober 2018 bis 30. April 2019 zu, da diese Ersatz für den „abgesprungenen“ Untermieter nach dessen Absage erst für die Zeit ab 1. Mai 2019 gefunden hatten. Das Gericht hörte diesen als Zeugen an. Er bestätigte, dass er zum 1. Oktober 2018 in die Wohnung einziehen wollte und dies auch bereits mit dem in der Wohnung verbliebenen Mieter abgesprochen war. Er entschied sich letztlich anders, weil es aufgrund der verweigerten Untermieterlaubnis für ihn zu lange dauerte. Zur Miethöhe konnte er sich nur erinnern, dass diese „so um die 300 Euro, +/-50 Euro“ betragen sollte. Das Amtsgericht sprach den Mietern daher statt der begehrten 300 Euro monatlich 250 Euro Schadensersatz zu, da eine höhere entgangene Miete aufgrund der Aussage des Zeugen nicht nachgewiesen werden konnte. Auf die Berufung des Vermieters stellte das Landgericht Berlin in seinem Hinweisbeschluss vom 5. April 2022 klar, dass diese keine Aussicht auf Erfolg habe und die Entscheidung des Amtsgerichts in allen Punkten überzeugend sei.

Anmerkung: Das häufigste Problem bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen verweigerter Untermieterlaubnis ist der erforderliche Nachweis des Schadens. Dieser gelingt nur, wenn nach oft monatelanger Verfahrensdauer der ursprünglich gewünschte Untermieter noch als Zeuge zur Verfügung steht, was hier – da es sich um einen Freund des Mieters handelte – glücklicherweise der Fall war.

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