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Mietrecht

Urteile

Schadensersatz wegen nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung

Werden Heiz- und Warmwasserkosten trotz funktionsfähiger Verbrauchserfassungsgeräte über mehrere Jahre nach dem Verhältnis der Wohnflächen abgerechnet, können dem Mieter Schadensersatzansprüche zustehen, wenn sein Anteil an den Gesamtkosten dadurch steigt.

AG Neukölln, Urteil vom 19.12.2016 – AZ 8 C 393/15 –

Die Heiz- und Warmwasserkosten für eine Wohnung in Neukölln wurden seit Vertragsbeginn verbrauchsabhängig abgerechnet. Auf die Mieter der Wohnung entfielen dabei in den Jahren 2007 bis 2010 durchschnittlich 1,925% der Gesamtkosten des Hauses. Für die Jahre 2011 bis 2014 legte der Vermieter die Kosten allein nach dem Verhältnis der Wohnflächen um. Es ergab sich danach für die Mieter ein durchschnittlicher Anteil an den Gesamtkosten von 3,743%. Seine Nachforderungen für die Jahre 2011 bis 2013 hatte der Vermieter in einem anderen Verfahren vor dem Amtsgericht Neukölln erfolgreich geltend gemacht. Das Amtsgericht hatte die Mieter zur Zahlung der Nachforderungen unter Berücksichtigung des in der Heizkostenverordnung vorgesehenen 15%-igen Abzugs von den anteiligen Kosten verurteilt. Die Mieter machten nun mit ihrer Klage Schadensersatz für die Abrechnungszeiträume 2011 bis 2014 geltend, wobei sie bei der Berechnung der Schadenshöhe die Differenz zwischen ihrem durchschnittlichen Kostenanteil bei den verbrauchsabhängigen und den nicht verbrauchsabhängigen Abrechnungen zugrunde legten. Der Vermieter wandte ein, dass über die Abrechnungen 2011 bis 2013 in einem Parallelverfahren bereits rechtskräftig entschieden sei. Außerdem seien wegen Streitigkeiten mit der Abrechnungsfirma eine Ablesung der Verbrauchswerte und eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich gewesen. Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz. Er habe seine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verletzt. Da die technischen Voraussetzungen zur Verbrauchserfassung im Haus seit Jahren vorhanden und auch lange genutzt worden seien, habe er auch weiterhin verbrauchsabhängig abrechnen müssen. Probleme mit seiner Abrechnungsfirma könnten allenfalls für das erste Jahr eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung begründen. Der Vermieter hätte dann umgehend – gegebenenfalls durch Beauftragung einer anderen Firma – dafür sorgen müssen, dass eine Verbrauchserfassung wieder durchgeführt und verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Dass der Vermieter diesen Zustand dagegen über vier Jahre andauern ließ, stelle eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch der Mieter begründe. Da die Mieter darlegen konnten, dass zu Zeiten verbrauchsabhängiger Abrechnungen ihr Kostenanteil konstant unter 2% der Gesamtkosten gelegen hatte und seit der „Umstellung“ auf nicht verbrauchsabhängige Abrechnungen auf knapp 4% gestiegen war, folgte das Gericht der Berechnung der Schadenshöhe durch die Mieter. Auch den Einwand des Vermieters, über die Abrechnungen 2011 bis 2013 sei bereits in einem Parallelverfahren rechtskräftig entschieden worden, ließ das Amtsgericht nicht gelten. Im dortigen Verfahren war es um die Wirksamkeit dieser Abrechnungen und den daraus resultierenden Nachzahlungsanspruch des Vermieters gegangen. Unabhängig davon könne aber ein Schadensersatzanspruch der Mieter bestehen, wenn wie hier die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung auf einer Pflichtverletzung des Vermieters beruhe und den Mietern dadurch tatsächlich ein Schaden entstehe.

Anmerkung: Tatsächlich sieht die Heizkostenverordnung bei einem Verstoß gegen die Pflicht, über Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, lediglich eine Kürzung des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils um 15% vor (§ 12 Heizkostenverordnung). Da hier dem Vermieter tatsächlich keine Verbrauchsdaten vorlagen, hatte das Amtsgericht im vorherigen Verfahren zu Recht die Abrechnungen für wirksam und den aus ihnen resultierenden Nachzahlungsanspruch des Vermieters abzüglich 15% für begründet gehalten. Dem widerspricht die jetzige Entscheidung des Amtsgerichts nicht. Da der Vermieter die Nichterfassung der Verbrauchsdaten verschuldet hatte und den Mietern dieser Wohnung (die offensichtlich sehr sparsame Verbraucher sind) dadurch ein Schaden entstanden ist, muss er diesen ersetzen.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Marek Schauer


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