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Mietrecht

Urteile

Rückgabe der Wohnung und Schönheitsreparaturen

In der Aufforderung des Mieters an den Vermieter, eine gemeinsame Wohnungsbesichtigung nach Kündigung des Mietverhältnisses durchzuführen, liegt für sich genommen kein Rückgabeangebot. Der Vermieter behält in diesem Fall seine Ansprüche auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe. Eine Quotenhaftungsklausel, die dem Vermieter einen Abgeltungsanspruch von 100% gibt, wenn die letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als fünf Jahre zurückliegen, ist unwirksam.
Die Unwirksamkeit einer solchen Quotenhaftungsklausel erstreckt sich wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot auch auf die Überwälzung der Schönheitsreparaturen.

LG Berlin, Urteil vom 24.07.2002 – AZ 67 S 413/01 –

Der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter bestand seit 1990. In § 10 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wurde die Pflicht der Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch eine so genannte Quotenhaftungsklausel ergänzt, in der es unter anderem heißt: "liegen die Schönheitsreparaturen mehr als fünf Jahre zurück, so zahlt der Mieter 100 % der Kosten auf Grund des Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter".

Mit Schreiben vom 26.11.1999 kündigten die Mieter das Mietverhältnis zum 30.11.2000. Mit Schreiben vom 17.11.2000 forderten die Mieter den Vermieter auf, die Schönheitsreparaturen in Augenschein zu nehmen. Mit einem weiteren Schreiben vom 20.11.2000 teilten sie dem Vermieter mit, dass sie sich auf Grund der einzeln aufgeführten Baumängel außer Stande sehen, die weiteren Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Mit Schreiben vom 27.11.2000 wiesen die Mieter noch einmal auf die Baumängel hin und baten erneut um Besichtigung der Wohnung. Der Vermieter besichtigte die Wohnung nicht. Am 01.02.2001 händigte der Mieter dem Vermieter den Schlüssel aus.

Der Vermieter klagte auf Zahlung der Kosten für ein Malerfachgeschäft wegen der nicht ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparaturen sowie auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2000 und Januar 2001.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesenen, soweit der Vermieter Ansprüche wegen der nicht bzw. der schlecht durchgeführten Schönheitsreparaturen verlangte. Wegen der verspäteten Rückgabe der Wohnungsschlüssel zum 01.02.2001 ist der Mieter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verurteilt worden. Das Landgericht wies in seiner Entscheidung darauf hin, dass Ansprüche des Vermieters wegen der nicht bzw. nur unzulänglich durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht bestehen. Zwar habe sich der Mieter in § 7 Nr. 5 des Mietvertrags zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Vereinbarung über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wurde jedoch durch die Quotenhaftungsklausel in der Zusatzvereinbarung vom Mietvertrag ergänzt, woraus sich in der Klauselkombination auf Grund fehlender Transparenz die vollständige Unwirksamkeit der Klauseln ergebe. Das Landgericht führte weiter aus, dass die Quotenhaftungsklausel wegen Verstoßes gegen Paragraph 9 Absatz 1 AGBG (a. F.) unwirksam sei, weil sie dem Vermieter einen Abgeltungsanspruch von 100 % gebe, wenn die letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als fünf Jahre zurückliegen. Auf diese Weise werde der Vermieter vom Erfordernis der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 Absatz 1 BGB (a. F.) freigestellt, mit der Folge, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bis zum Ende des Mietverhältnisses und nicht mehr auf Grund der Aufforderung des Vermieters innerhalb einer dem Mieter gesetzten Nachfrist nachholen könne.

Die Unwirksamkeit der Quotenhaftungsklausel erstreckt sich nach Ansicht des Landgerichts auf die gesamte Vereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die vollständige Unwirksamkeit der beiden Klauseln ergebe sich aus dem inneren Sachzusammenhang, da der Mieter nicht wissen könne, ob er bei Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses einem direkten Zahlungsanspruch des Vermieters ausgesetzt sei oder ob das formelle Verfahren nach § 326 Absatz 1 BGB (a. F.) eingehalten werden müsse. Auf diese Weise liege durch die Kombination der für sich genommen wirksamen Klausel (Übernahme der Schönheitsreparaturen) und der unwirksamen Klausel (anteilige Zahlung nach der Quotenhaftungsklausel) ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor, mit der Folge, dass beide Klauseln unwirksam sind. Aus diesem Grunde wurden die geltend gemachten Ansprüche des Vermieters wegen der nicht bzw. schlecht durchgeführten Schönheitsreparaturen abgewiesen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz (Amtsgericht Wedding - AZ 20 C 477/2000) vertrat das Landgericht jedoch die Ansicht, dass die Mieter ihre Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache nicht erfüllt hätten. Die Mieter hätten die Schlüssel erst zum 01.02.2001 zurückgegeben. Sie konnten sich nach Ansicht des Landgerichts nicht darauf berufen, dass sich der Vermieter ab dem 01.12.2000 in Annahmeverzug befunden habe.

Das Landgericht wies darauf hin, dass die Mieter die Rückgabe der Wohnung nicht ordnungsgemäß angeboten hätten. In den Schreiben vom 17.11., 20.11. und 27.11.2000 hätten sie den Vermieter lediglich mehrfach aufgefordert, sich zur Durchführung einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung in den gemieteten Räumen einzufinden, ohne jedoch ordnungsgemäß deren gleichzeitige Rückgabe anzubieten. Ein Anspruch der Mieter gegen den Vermieter auf die Durchführung einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung besteht jedoch nicht. Aus diesem Grunde wurden die Mieter zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verurteilt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernd Hintzelmann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 294


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