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Mietrecht

Urteile

Rückgabe der Wohnung, Nutzungsentschädigung und Verjährung

Die Pflicht des Mieters zur Rückgabe der Mieträume ist erfüllt, wenn er dem Vermieter den vollständigen und ausschließlichen Besitz verschafft hat. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt noch einige in der Wohnung verbliebene Sachen abholen will, der hierfür erforderliche Zutritt zur Wohnung jedoch ausschließlich vom Willen des Vermieters abhängt.
Ist das Mietverhältnis beendet und gibt der Mieter die Wohnräume verspätet zurück, so kann der Vermieter die Nutzungsentschädigung gemäß § 557 Absatz 1 BGB nur für den Zeitpunkt bis zur Rückgabe geltend machen. Der Entschädigungsanspruch aus § 557 Absatz 1 BGB erstreckt sich nicht bis zum Ablaufs des Monats, in dem die Mietwohnung zurückgegeben wurde.
Haben die Mietvertragsparteien eine Quotenhaftungsklausel vereinbart, nach der der Mieter für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen einen anteiligen Ausgleich zu zahlen hat, dann verjähren die Ansprüche des Vermieters aus dieser Quotenhaftungsklausel gemäß § 558 BGB in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietwohnung.

LG Berlin, Urteil vom 23.04.2001 – AZ 67 S 345/00 –

Der Mieter kündigte das Mietverhältnis zum 31. Mai 1999. Am 20. Juni 1999 übergab er sämtliche Wohnungsschlüssel für die Wohnräume weisungsgemäß an den im selben Haus wohnenden Schwager des Vermieters. Der Mieter hinterließ einige Sachen in der Wohnung, die er zu einem späteren Zeitpunkt abholen wollte. Der Vermieter verlangte mit der Klage unter anderem die Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 557 Absatz 1 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass der Mieter mit der Schlüsselübergabe den Besitz noch nicht endgültig aufgegeben habe, da er zu einem späteren Zeitpunkt noch in der Wohnung verbliebene Sachen abholen wollte.

Das Landgericht Berlin hat der Klage, soweit Nutzungsentschädigungsansprüche bis zum 20. Juni 1999 geltend gemacht wurden, stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Es wies in seinem Urteil darauf hin, dass es für die Frage der Rückgabe der Mieträume nur darauf ankomme, dass der Mieter aus eigener Machtvollkommenheit keinen Zugang zu den Mieträumen mehr habe. Das sich der Sachverhalt so zugetragen hat, ergebe sich unter anderem auch aus einem Schreiben des Vermieters, in dem dieser wörtlich darauf hingewiesen hatte, dass ein Betreten der Mieträume nur nach Voranmeldung bei der im Haus wohnenden Familie (des Vermieters) möglich sei.

Der Entschädigungsanspruch gemäß § 557 Absatz 1 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mieträume stand dem Vermieter nach Ansicht des Landgerichts Berlin nur bis zum Zeitpunkt der Rückgabe am 20. Juni 1999 zu. Der Entschädigungsanspruch kann, wenn der Mieter die Mieträume innerhalb des Monats zurückgibt, nicht mit der Begründung, der Mieter habe die Räume zur Unzeit zurückgegeben (wodurch dem Vermieter ein Mietzinsverlust entstanden sei) bis auf das Ende des Monats ausgedehnt werden. Das Landgericht stellte klar, dass dann, wenn dem Vermieter tatsächlich ein Verlust an Mieteinnahmen entstanden sei, dieser darauf beruhe, dass der Mieter bei der Beendigung des Mietvertrages gemäß § 284 Absatz 2 BGB mit der Rückgabe der Wohnräume in Verzug geraten sei. Den daraus entstehenden Schaden muss der Vermieter darlegen, und insbesondere darstellen, dass er die Wohnräume bei rechtzeitiger Rückgabe zu einem früheren Zeitpunkt anderweitig hätte vermieten können. Das Landgericht Berlin kam zu dem Ergebnis, dass es aus den oben genannten Gründen nicht nötig sei, den Anspruch auf Entschädigung gemäß § 557 Absatz 1 BGB bis zum Ende des Monats zu verlängern, um den Vermieter vor dem Verlust von Mieteinnahmen zu bewahren.

In dem Mietvertrag hatten die Parteien eine sogenannte "Quotenhaftungsklausel" vereinbart. Danach war der Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Fälligkeit der vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen die anteiligen Kosten auf der Basis eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes zu zahlen. Für die Wohnräume war vereinbart, dass der Mieter, wenn die letzten Schönheitsreparaturen länger als 12 Monate zurückliegen 20%, wenn sie länger als 24 Monate zurückliegen 40%, wenn sie länger als 36 Monate zurückliegen 60% und wenn sie länger als 48 Monate zurückliegen 80% der veranschlagten Kosten zu tragen hat. Mit der Klage machte der Vermieter aufgrund der Quotenhaftungsklausel einen Anspruch in Höhe von 1076,84 DM geltend. Dieser Betrag entsprach 40% der von einem Malerfachbetrieb für das Anstreichen der Fenster veranschlagten Kosten. Der Mieter hatte die inhaltliche Richtigkeit des Kostenvoranschlages bestritten und gegenüber der Forderung aus der Quotenhaftungsklausel die Einrede der Verjährung gemäß § 558 BGB erhoben.

Das Landgericht ließ in seiner Entscheidung offen, ob der Mieter den vom Vermieter vorgelegten Kostenvoranschlag nur dadurch substantiiert bestreiten könne, dass er seinerseits einen anderen Kostenvoranschlag vorlegt. Es stellte fest, dass der Mieter zu Recht die Einrede der Verjährung erhoben habe. Zwar treffe es zu, dass die Einrede der Verjährung gemäß § 558 BGB dem gesetzlichen Wortlaut nach nur gegenüber Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache durchgreife und es sich bei dem Anspruch aus der Quotenhaftungsklausel um einen primären Erfüllungsanspruch auf Zahlung handele, der vom Wortlaut der Vorschrift nicht erfasst werde. Gleichwohl gelangte das Landgericht zu der Ansicht, dass der Wortlaut die Anwendung der kurzen Verjährung des § 558 BGB nicht ausschließt, da die Vorschrift weit auszulegen sei. Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegt nicht nur der Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, sondern auch der vertraglich begründete Hauptleistungsanspruch auf Vornahme der Schönheitsreparaturen und Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mietsache der kurzen Verjährungsfrist. Der BGH - so das Landgericht - betont in seiner Entscheidung, dass der kurzen Verjährungsfrist auch Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache unterliegen, die ausschließlich vertraglicher Natur sind, auch wenn diese gerade durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind. Das Landgericht folgert daraus, dass für Ansprüche aufgrund einer Quotenhaftungsklausel nichts anderes gelten könne, denn auch dieser Anspruch sei vertraglicher Natur und beruhe nicht auf einer Schadensersatzverpflichtung des Mieters wegen einer Vertragsverletzung. Bei einer Abnutzung der Wohnräume durch vertragsgemäßen Gebrauch liege die Besonderheit vor, dass die Verschlechterung des dekorativen Erscheinungsbildes von Decken, Wänden usw. gleichsam langsam vonstatten gehe, so dass nach kurzer Zeit eine Abnutzung nur in geringem Ausmaß zu bemerken sei. Obwohl die Wohnung somit lediglich "angewohnt" und nicht "abgewohnt" erscheine, betreffe auch der zum Ausgleich hierfür vereinbarte Anspruch aus der Quotenhaftungsklausel eine "Verschlechterung" der Mietsache.

Da die Wohnung am 20. Juni 1999 zurückgegeben wurde, waren die Ansprüche des Vermieters aus der Quotenhaftungsklausel am 20. Dezember 1999 verjährt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Walter Bergmann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 285


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