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Mietrecht

Urteile

Rechtsanwaltskosten bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs

In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind nicht vom Mieter zu erstatten.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 06.10.2010 – AZ VIII ZR 271/09 –

Mieter und Vermieter stritten um die Erstattung von Anwaltskosten. Der Vermieter ist ein Wohnungsunternehmen, das über eine Vielzahl von Mietwohnungen verfügt. Die Mieter gerieten mit zwei Monatsmieten in Verzug. Daraufhin erklärte der Vermieter mit Anwaltsschreiben wegen des Mietrückstands die fristlose Kündigung und forderte die Mieter zur Räumung auf. Gleichzeitig verlangte der Vermieter die Erstattung der für die Kündigung entstandenen Anwaltskosten.

Die Mieter räumten die Wohnung, erstatteten aber nicht die Anwaltskosten. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters auf Erstattung ab. Die vom Vermieter beim Landgericht eingelegte Berufung blieb erfolglos. In der Revision gelangte der Bundesgerichtshof zur Auffassung, dass der Vermieter keinen Anspruch auf die Erstattung der Anwaltskosten habe.

Der BGH folgte der Beurteilung des Landgerichts und entschied, dass der Vermieter als Großvermieter das Kündigungsschreiben selbst hätte abfassen können. Mit der Beauftragung eines Rechtsanwalts habe er gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen. Ersatzfähig seien nur Kosten, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig sind. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts, die Kündigung abzufassen, sei jedoch weder erforderlich noch zweckmäßig gewesen. Die Mieter waren unzweifelhaft mit zwei Monatsmieten in Verzug und eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gerechtfertigt. Ein gewerblicher Großvermieter bedürfe für die Abfassung eines auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungsschreibens keiner anwaltlichen Hilfe. Es sei auch unerheblich, ob er eine eigene Rechtsabteilung hat. Die Kündigung bedürfe gemäß § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, außerdem sei nach § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund im Kündigungsschreiben anzugeben. Zur Wirksamkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung genüge, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Das Kündigungsschreiben hätte ohne Weiteres ohne anwaltliche Hilfe durch das kaufmännische Personal des Wohnungsunternehmens angefertigt werden können.


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