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Mietrecht

Urteile

Räumungsklage und Nutzungsentschädigung

Wurde Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Monate hinweg keinen Mietzins zahlte, und erhebt der Vermieter Räumungsklage, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen.

BGH Karlsruhe, Beschluss vom 20.11.2002 – AZ VIII ZB 66/02 –
LG Berlin, AG Berlin Schöneberg,

Sachverhalt:

Die Beklagte bewohnte ab Oktober 1975 aufgrund eines Mietvertrags mit der Klägerin Räume in deren Haus in B. Da die Beklagte seit Juli 2000 keine Mietzinszahlungen mehr leistete, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 07.12.2000 fristlos. Auf entsprechende Klage vom Januar 2001 hat das Amtsgericht Schöneberg die Beklagte am 06.07.2001 im Wege des Versäumnisurteils zur Zahlung von rückständigem Mietzins in Höhe von 20.298,73 DM nebst Zinsen und zur Räumung der Wohnung verurteilt. Soweit die Klägerin beantragt hatte, die Beklagte für die Zeit ab August 2001 bis zur Herausgabe der Wohnung zu monatlicher Nutzungsentschädigung in Höhe von 1128,12 DM nebst Zinsen zu verurteilen, hat das Amtsgericht die Klage durch Schlussurteil vom 07.08.2001 abgewiesen. Das Berufungsgericht hat das Urteil bestätigt.

Aus den Urteilsgründen:

  1. Nach §§ 257, 258 ZPO ist eine Klage auf künftige, nach Erlass des Urteils fällig werdende wiederkehrende Leistungen dann zulässig, wenn ihre Geltendmachung nicht von einer Gegenleistung abhängig ist. Diese Voraussetzungen sind bei einer Klage auf Miet- oder Pachtzahlung nicht gegeben, weil der Anspruch auf Miet- oder Pachtzins mit einer Gegenleistung verknüpft ist. Hingegen ist bei einer auf eine gesetzliche Anspruchsgrundlage (Eigentümer/ Besitzer-Verhältnis, ungerechtfertigte Bereicherung) gestützten Klage auf wiederkehrende Nutzungsentschädigung ein Gegenseitigkeitsverhältnis zu verneinen, weil mit dem Nutzungsentgelt die rein tatsächliche Nutzung, nicht eine entsprechende Leistung des zur Entschädigung Berechtigten abgegolten werden soll; daher können diese künftigen Forderungen auf Nutzungsentschädigung im Wege einer Klage nach §§ 258, 257 ZPO geltend gemacht werden. Ob diese Grundsätze auch auf den Entschädigungsanspruch nach § 557 BGB a.F. zu übertragen sind, ist umstritten. In dem Anspruch aus § 557 BGB a.F. ist ein vertraglicher Anspruch eigener Art zu sehen, der an die Stelle des Mietzinsanspruchs tritt und seine Ursache gleichfalls in der Gewährung einer Leistung findet. Unter diesen Umständen spricht einiges dafür, dass die Vorschrift des § 258 ZPO auf diesen Anspruch keine Anwendung finden kann, zumal dem Vermieter, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, darüber hinaus weiterhin eine Vielzahl von Verpflichtungen auferlegt wird.
  2. Eine Entscheidung dieser Frage kann aber letztlich dahingestellt bleiben. Die Zulässigkeit der Klage auf die ab August 2001 bis zur Herausgabe der Wohnung zu entrichtenden monatlichen Beträge von 1128,12 DM ergibt sich jedenfalls aus § 259 ZPO. Nach § 259 ZPO kann Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein "Sich-Entziehen" im Sinne des § 259 ZPO stets anzunehmen, wenn der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernstlich bestreitet. Umstritten ist, ob künftig fällig werdende Nutzungsentschädigungen nach dieser Vorschrift auch dann eingeklagt werden können, wenn der Mieter nach beendetem Mietverhältnis eine Nutzungsentschädigung voraussichtlich wegen Zahlungsunfähigkeit nicht zahlen wird. Nach einer Ansicht ist § 259 ZPO nicht anwendbar, weil die zu erwartende Nichtleistung infolge Zahlungsunfähigkeit einem Sich-Entziehen nicht gleichstehen soll. Nach anderer Auffassung ist § 259 ZPO auch in Fällen voraussichtlicher Zahlungsunfähigkeit des Mieters anwendbar. Jedenfalls bei schon eingetretener Zahlungsunfähigkeit des Mieters hält der Senat die Anwendung des § 259 ZPO für gerechtfertigt.
    Dafür spricht zunächst das Schutzbedürfnis des Gläubigers, dem durch die Vorschrift des § 259 ZPO Rechnung getragen werden soll. Bei Sachverhalten wie dem vorliegenden wird durch den über einen längeren Zeitraum bestehenden, auf Zahlungsunfähigkeit beruhenden Mietrückstand des Mieters die Vermutung begründet, er werde auch die nach Beendigung des Mietvertrags fällig werdenden Raten der Nutzungsentschädigung nicht bezahlen (Henssler aaO S. 141. Auch der der Vorschrift des § 259 ZPO zugrundeliegende Zweck lässt eine Anwendung geboten erscheinen. Die §§ 257 bis 259 ZPO sind in das Gesetz eingefügt worden, um einem praktischen Bedürfnis nachzukommen; sie sollen die Effektivität des Rechtsschutzes fördern. Die Zulassung der Klage nach § 259 ZPO entspricht zudem dem Bedürfnis nach einer wirtschaftlichen Prozessführung, weil die Ansprüche auf rückständige Miete sowie auf die zukünftige Nutzungsentschädigung aus demselben Sachverhalt hergeleitet werden und in einem besonders engen Zusammenhang stehen (vgl. BGH, Urteil vom 20.06.1996 aaO). Bei Nichtanwendung des § 259 ZPO wird es in Fällen wie dem vorliegenden regelmäßig zu Folgeprozessen kommen. Wenn mit der Räumungsklage bzw. der Klage auf Mietrückstände die Klage auf künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung verbunden werden kann, liegt dies auch im Interesse des ehemaligen Mieters, der nicht mit einer Mehrzahl von Prozessen überzogen wird, die in ihrer Summe höhere, auf ihn entfallende Kosten verursachen als ein einmal angestrengtes Verfahren.
    Mit seiner Entscheidung weicht der erkennende Senat nicht von der oben aufgeführten Rechtsprechung der anderen Zivilsenate ab. Zwar wird in den genannten Entscheidungen ein "Sich-Entziehen" im Sinne des § 259 ZPO bejaht, wenn der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernstlich bestreitet. Dass sich die Heranziehung des § 259 ZPO auf die Fälle des Bestreitens beschränken soll (vgl. Gesetzesbegründung in Hahn/Mugdan, Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Bd. 8 S. 100), ist diesen Entscheidungen aber nicht zu entnehmen.

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