Mietrecht
Urteile
Ordentliche Kündigung ohne Abmahnung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung
Hierbei kommt es nicht darauf an, ob die Betriebskostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft ist oder nicht. Der nachträgliche Ausgleich der Betriebskostenabrechnung ist bei der Frage des Verschuldens zumindest dann nicht zu berücksichtigen, wenn er unter Vorbehalt erfolgt.
Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, vor Ausspruch der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzung eine Abmahnung auszusprechen.
BGH Karlsruhe, Urteil vom 28.11.2007 – AZ VIII ZR 145/07 –
Die Mieter bewohnten seit 1987 die Wohnung, die 2001 verkauft wurde. Zu diesem Zeitpunkt betrug die Miete 215,66 Euro zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 63,65 Euro. Der Vermieter führte in 2002 Modernisierungsmaßnahmen durch. 2003 erwarb der derzeitige Vermieter die Wohnung und erhöhte wegen der vom Vorvermieter durchgeführten Modernisierung die Miete. Um diese Mieterhöhung gab es Streit. Das Amtsgericht Potsdam verurteilte die Mieter im November 2004 auf Antrag des Vermieters zu einer Nachzahlung der Miete in Höhe von 1359,64 Euro für die Monate April 2003 bis Oktober 2004 (was einer monatlichen Mieterhöhung um 71,56 Euro auf 287,22 Euro entsprach).
Ebenfalls im November 2004 erteilte die Hausverwaltung eine Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2003, die mit einer Nachforderung in Höhe von 1524,56 Euro endete. Zugleich erhöhte die Hausverwaltung ab Januar 2005 die monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten von 63,65 Euro um 127,35 Euro auf 191,00 Euro.
Die Mieter widersprachen der Betriebskostenabrechnung. Sie zahlten weiterhin die ursprüngliche Miete in Höhe von 215,66 Euro und auch die Vorauszahlungen in ursprünglicher Höhe von 63,65 Euro. Mit anwaltlichem Schreiben vom 15. September 2005 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Anwalt der Mieter widersprach mit Schreiben vom 20. September 2005 der Kündigung. Am 25. Oktober 2005 zahlten die Mieter einen Betrag in Höhe von 1273,50 Euro rückwirkend auf die erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen für Januar bis Oktober 2005 und einen weiteren Betrag in Höhe von 2218,36 Euro auf die Miete April 2003 bis Oktober 2005. Beide Zahlungen leisteten sie unter Vorbehalt.
Mit Schreiben vom 14. Oktober 2005 erteilte die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004, die mit einer Nachforderung von 1448,03 Euro endete und eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten um 8,00 Euro auf monatlich 199,00 Euro vorsah. Die Mieter erhoben wiederum "formal" Widerspruch gegen die Abrechnung. Sie leisteten jeweils unter Vorbehalt einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 143,12 Euro auf die Miete und in Höhe von 254,70 Euro auf die Betriebskostenvorauszahlungen. Ab Januar 2006 zahlten die Mieter dann - ebenfalls jeweils unter Vorbehalt - die Miete in Höhe von monatlich 287,22 Euro und den erhöhten Betriebskostenvorschuss in Höhe von 199,00 Euro.
Die Klage des Vermieters gegen die Mieter auf Herausgabe und Räumung der Wohnung wurde vom Amtsgericht Potsdam abgewiesen. Auf die Berufung des Vermieters hob das Landgericht Potsdam das Urteil auf und verurteilte die Mieter zur Räumung. Die Revision der Mieter gegen das Urteil des Landgerichts blieb erfolglos.
In dem Rechtsstreit hatten sich die Mieter zunächst darauf berufen, dass die Betriebskostenabrechnung in einigen Positionen fehlerhaft sei. Der BGH wies daher darauf hin, dass eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen im Anschluss an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung wirksam sei und auch dann zur Zahlung des erhöhten Betrags verpflichte, wenn die Betriebskostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft sei. Zahle der Mieter diese erhöhten Vorauszahlungen nicht und komme er aus diesem Grund mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug, rechtfertige dies sowohl eine fristlose als auch eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses. In Bezug auf den Rückstand fehlte es nach Ansicht des BGH auch nicht an einem Verschulden, wenn die Mieter - etwa durch unrichtige Beratung - davon ausgegangen waren, wegen der inhaltlich unrichtigen Betriebskostenabrechnung zur Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen nicht verpflichtet zu sein.
Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB war nach Ansicht des BGH bereits deswegen gegeben, weil die Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete unvollständig gezahlt hatten und der Gesamtrückstand zum Zeitpunkt der Kündigung insgesamt 3292,95 Euro betragen habe.
Da die Mieter den Mietrückstand innerhalb der Schonfrist vollständig ausgeglichen hatten, war die fristlose Kündigung unwirksam geworden, obgleich die Zahlung unter Vorbehalt erfolgt war. Der Vorbehalt sollte lediglich ein Anerkenntnis und die Wirkung des § 814 BGB ausschließen. Ein solcher Vorbehalt stellt nach Auffassung des BGH die durch die Zahlung eingetretene Erfüllung nicht in Frage. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung war durch die Zahlung nicht unwirksam geworden, sondern hatte das Mietverhältnis beendet. Die Mieter hatten ihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt. Auch wiederholte unpünktliche oder unvollständige Mietzahlungen stellen eine nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzung dar, zumindest wenn der Zahlungsrückstand zwei Monatsmieten überschreitet.
Anschließend setzte sich der BGH mit der Frage auseinander, ob vor Ausspruch einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung erforderlich sei. Diese Ansicht wird in Rechtsprechung und Kommentaren unterschiedlich beantwortet. In seinem Urteil gelangte der BGH zu dem Ergebnis, dass eine Abmahnung bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Verletzung von vertraglichen Pflichten nicht erforderlich sei.
Hierfür spreche zum einen der Wortlaut des Gesetzes und zum anderen der Wille des Gesetzgebers. Wenn dieser in Kenntnis der bereits vor der Mietrechtsreform gefestigten Rechtsprechung das Erfordernis einer Abmahnung nur für die fristlose Kündigung vorgesehen habe, müsse daraus im Umkehrschluss folgen, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs keine vorherige Abmahnung voraussetze. Ein solcher Bedarf ergebe sich auch nicht aus dem Zweck des § 573 BGB, der den vertragstreuen Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust seiner Wohnung als Lebensmittelpunkt schützen wolle. Da die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sowohl eine erhebliche Pflichtverletzung als auch das Verschulden des Mieters voraussetze, habe dieser es in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zu einer Beendigung des Mietverhältnisses biete.
Ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung sei ebenfalls nicht ersichtlich. Typischerweise erkläre ein Vermieter die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzungen hilfsweise neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Letztere setze jedoch grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, sodass der Mieter bereits aus diesem Grund gewarnt sei. Der Umstand, dass die Wirkung der fristgerechten Kündigung wegen Zahlungsverzugs - anders als die der fristlosen Kündigung - nicht durch Ausgleich innerhalb der Schonfrist nachträglich entfällt, rechtfertigt nach Ansicht des BGH ebenfalls keine andere Beurteilung. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr bestehe bei einer ordentlichen Kündigung mit Fristen von drei bis neun Monaten in wesentlich geringerem Maß. Ein Mieter habe je nach Dauer des Mietverhältnisses somit wesentlich mehr Zeit für die Suche nach geeignetem Ersatzwohnraum.
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 327
