Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Nichterfüllung einer Abstandsvereinbarung und Anfechung des Mietvertrags

Erfüllt der Nachmieter eine zwischen ihm und dem Vormieter geschlossene Abstandsvereinbarung nicht, so kann der Vermieter den Mietvertrag nicht wegen arglistiger Täuschung anfechten oder aus wichtigem Grund kündigen, wenn sich der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags rechtlichen Rat einholt und zu dem Ergebnis kommt, dass er die vereinbarte Abstandssumme nicht zahlen muss.

AG Berlin Mitte, Urteil vom 10.06.2003 – AZ 9 C 75/03 –

Die Mieter hatten am 21.11.2001 einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen. Neben dem Mietvertrag schlossen die Mieter mit dem Vormieter der Wohnung eine als Übernahmevertrag bezeichnete Vereinbarung. In diesem Vertrag war vereinbart, dass die Mieter für die Einbauküche und den Kaminofen einen Betrag in Höhe von 15.338 Euro zu zahlen haben. Die Mieter gingen davon aus, dass sie mit diesem Übernahmevertrag an diesen Gegenständen ein Eigentums- und Wegnahmerecht erlangen sollten.

Der Mietvertrag wurde erst nach Unterschrift der Mieter von den Vermietern insoweit ergänzt, als dort festgehalten wurde, dass auch die Einbauküche und der Kaminofen mitvermietet seien.

Am 04.12.2002 übergaben die Mieter dem Vormieter einen Scheck in Höhe von 15.338 Euro, den sie bereits am folgenden Vormittag des 05.12.2002 sperren ließen. Sie teilten dem Vormieter in diesem Zusammenhang mit, dass die vereinbarte Abstandszahlung nach ihrer Ansicht unzulässig sei und daher von ihnen nicht gezahlt werde, weil Einbauküche und Kamin nach dem Mietvertrag mietvermietet seien.

Mit Schreiben vom 23.01.2003 erklärten die Vermieter daraufhin gegenüber den Mietern die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung sowie hilfsweise eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen der irreparablen Beschädigung des Vertrauensverhältnisses. Die Vermieter behaupten, sie hätten den Mietvertrag mit den Mietern nur unter der Bedingung abgeschlossen, dass es wegen der Investitionen des Vormieters zu einer Einigung komme. Die Installation der Einbauküche und des Kaminofens sei auf Wunsch des Vormieters erfolgt, der den Vermietern hierfür einen Betrag in Höhe von 15.338 Euro gezahlt habe. Im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses hätten sich die Vermieter mit dem Vormieter darauf geeinigt, dass der Vormieter zur Übernahme der Küche und des Kamins eine Regelung mit dem Nachmieter finden solle und die Vermieter im Gegenzug bereit wären, einen Nachmieter mit gleicher Nettokaltmiete zu akzeptieren.

Die Vermieter beantragten die Verurteilung der Mieter zur Räumung der Wohnung.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es vertrat die Ansicht, dass den Vermietern ein Herausgabeanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zustehe. Der wirksam geschlossene Mietvertrag sei insbesondere nicht wirksam angefochten und auch nicht durch die Kündigung beendet worden.

Die Anfechtung der Vermieter wegen arglistiger Täuschung hatte das Mietverhältnis nach Ansicht des Amtsgerichts bereits deshalb nicht beendet, weil die von den Vermietern behauptete arglistige Täuschung der Mieter im Zusammenhang mit der Vereinbarung mit dem Vormieter nicht festgestellt werden konnte. Zu den Voraussetzungen einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gehöre es, dass durch die Täuschung ein Irrtum erregt oder aufrechterhalten werde, der zum Abschluss des Mietvertrags geführt habe. Im vorliegenden Fall hielt es das Amtsgericht lediglich für möglich, dass sich die Vermieter bei der Unterzeichnung des Mietvertrags möglicherweise in einem Irrtum über die Wirksamkeit der Übernahmevereinbarung zwischen den Mietern und dem Vormieter befunden haben könnten. Der Vormieter sei unstreitig nicht Eigentümer des Kaminofens und der Einbauküche gewesen, so dass er den Mietern weder das Eigentum noch den Besitz dieser Einrichtungsgegenstände übertragen konnte. Die Unmöglichkeit der Vertragserfüllung führe sowohl zur Befreiung des Vormieters als auch der Mieter von ihren jeweiligen vertraglichen Pflichten. Eine arglistige Täuschung der Mieter konnte das Amtsgericht darin nicht erkennen.

Auch der enge zeitliche Zusammenhang zwischen der Übergabe des Schecks und der Sperrung durch die Mieter ließ nach Ansicht des Amtsgerichts nicht auf eine bereits anfängliche Absicht der Mieter schließen. In diesem Zusammenhang hat das Amtsgericht insbesondere den Umstand berücksichtigt, dass erst auf Grund der nachträglichen Ergänzung des Mietvertrags durch die Vermieter deutlich wurde, dass die im Übernahmevertrag mit dem Vormieter genannten Gegenstände (Einbauküche und Kaminofen) auch Gegenstand des Mietvertrags sein sollten.

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses lag nach Ansicht des Amtsgerichts ebenfalls nicht vor. Soweit sich die Vermieter auf das behauptete arglistige Verhalten der Mieter beriefen, verwies das Amtsgericht auf die Ausführungen zur arglistigen Täuschung. Weitere Kündigungsgründe hatten die Vermieter nicht dargelegt, so dass die Klage abzuweisen war.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Berndt Hintzelmann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 303


Hinweise zur Urteilssuche

Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

BGH-Urteile sind von großer Bedeutung, da sie endgültig über bestimmte Rechtsfragen entscheiden, die zuvor von den unteren Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind. Wenn Sie speziell auf der Suche nach BGH-Urteilen sind, setzen Sie per Klick ein Häkchen vor „BGH-Urteil?“.

 

Ansonsten können Sie nach Urteilen suchen, indem Sie eines oder mehrere der Kästchen (Suchbegriff, Aktenzeichen, Gericht, Ort) ausfüllen.

 

Hier finden Sie Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen.