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Mietrecht

Urteile

Neu eingeführte Nebenkosten nach Modernisierung und Umlage auf die Mieter

Der Mieter ist im Anschluss an die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (im Beispiel den Einbau eines Aufzugs) nicht automatisch verpflichtet, die hierbei entstehenden zusätzlichen Betriebskosten zu tragen, wenn dies nicht vereinbart ist.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann es nach Treu und Glauben nur in eng begrenzten Fällen, wie zum Beispiel bei der Umstellung von Ofenheizung auf Ofenheizung geben.

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2006 – AZ 65 S 169/06 –

Der Vermieter hatte im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen einen Aufzug eingebaut. Er rechnete nach Ablauf eines Jahres über die Kosten des Betriebs des Aufzugs ab und verlangte vom Mieter eine entsprechende Nachzahlung.

Das Landgericht Berlin hat die Klage abgewiesen. Es vertrat die (in der Rechtsprechung und Literatur umstrittene) Auffassung, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Tragung von Nebenkosten nur entstehen könne, wenn und soweit dies zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart war. Ein anderes Ergebnis könne grundsätzlich auch nicht aus Treu und Glauben abgeleitet werden. Da der Gesetzgeber die Vorschriften über die Modernisierung sowohl hinsichtlich der Voraussetzungen als auch hinsichtlich der Rechtsfolge eingehend geregelt habe und eine Vorschrift zur Abwälzung von Nebenkosten nicht enthalten sei, könne diese gesetzgeberische Wertung nicht unter Berufung auf die Grundsätze von Treu und Glauben ausgehebelt werden.

Lediglich in ganz besonderen Ausnahmefällen - wie beispielsweise bei der Umstellung einer vom Mieter zu betreibenden Ofenheizung auf eine vom Vermieter zu betreibenden Zentralheizung könne sich unter dem Gesichtspunkt, dass der Mieter auf diese Weise eigene Heizkosten einspare, etwas anderes ergeben.

Dem Vermieter verbleibt nach Ansicht des Landgerichts die Möglichkeit, die durch den Betrieb des Aufzugs anfallenden Betriebskosten im Rahmen einer ordnungsgemäßen Mieterhöhung nach Maßgabe des § 558 BGB (zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) unter der Voraussetzung geltend zu machen, dass sich die Miete noch innerhalb der Spanne des Mietspiegels bewegt.

Denn durch die Modernisierung werde der Aufzug Bestandteil des Mietvertrags, sodass die darauf anfallenden (anteiligen) Betriebskosten nunmehr als Bestandteil in der Miete enthalten seien. Die vergleichbare (um die Betriebskosten bereinigte) Miete reduziere sich somit um diesen Betrag und ermögliche dem Vermieter (innerhalb der Spanne des Mietspiegels) eine entsprechende Anpassung der Miete.

Abgedruckt in Das Grundeigentum 2007, S. 597-598

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 323


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