Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Nachweis der Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht ausreichend begründet, wenn der Vermieter während der Kündigungsfrist die Wohnung zum Verkauf anbietet.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.02.2011 – AZ 18 C 352/10 –


Der Vermieter kündigte im Jahr 2006 zweimal wegen Eigenbedarfs. Anschließende Vergleichsgespräche zwischen Vermieter und Mieter scheiterten. Am 15. Juni 2009 kündigte der Vermieter erneut fristgemäß zum 31. Juli 2010 wegen Eigenbedarfs, weil er die Wohnung für sich benötigen würde. Im August und September 2009 bot der Vermieter die Wohnung im Internet zum Kauf an. Im Dezember 2009 widersprach der Mieter der Kündigung und blieb auch nach dem 31. Juli 2010 in der Wohnung.

Der Vermieter erhob im August 2010 Räumungsklage. Er behauptete, er wohne mit seiner 5-köpfigen Familie in einer 3-Zimmer-Wohnung und benötige die (weitere) Wohnung, um den Lebensraum für seine Familie zu vergrößern und um für sich als Schichtarbeiter Rückzugs- und Ruhemöglichkeiten zu schaffen. Den Verkauf der Wohnung habe er nur vorübergehend erwogen und davon wieder Abstand genommen.

Der Mieter machte dagegen geltend, der Vermieter wolle die Wohnung nur zeitweise als Zweitwohnung nutzen und in Wirklichkeit verkaufen. Außerdem sei das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist gemäß § 545 BGB stillschweigend verlängert worden, da der Vermieter der (tatsächlichen) Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht widersprochen habe. Das Amtsgericht hielt die Kündigung des Vermieters für unwirksam und wies die Räumungsklage ab. Der Vermieter habe zwar Gründe für seinen Nutzungswunsch genannt, aber der Mieter habe diesen Nutzungswunsch im Einzelnen bestritten und dies auch mit dem nachgewiesenen Verkaufsversuch untermauert. Der Vermieter hätte daraufhin seinen Nutzungswunsch genauer und detaillierter ausführen und beweisen müssen, und er hätte auch die durch seine Verkaufsversuche entstandenen berechtigten Zweifel an seinem Eigennutzungswunsch ausräumen müssen.

Das Amtsgericht stellte außerdem klar, dass das Mietverhältnis auch dann nicht beendet worden wäre, wenn die Kündigung wirksam gewesen wäre. Da der Vermieter lediglich in der Kündigung vom 15. Juni 2009 vorsorglich einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist widersprochen habe, sei von einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses auszugehen. Zwar könne ein Widerspruch gegen eine solche Fortsetzung bereits mit dem Kündigungsschreiben erklärt werden, aber dies reiche bei einer 12-monatigen Kündigungsfrist nicht aus, da der nötige zeitliche Zusammenhang zwischen Vertragsbeendigung und Widerspruch nicht mehr gewahrt sei. Der Vermieter hätte der Fortsetzung der Wohnnutzung durch den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb von 2 Wochen nach Kenntnis von der Fortdauer der Nutzung widersprechen müssen. Dies gelte erst recht in diesem Fall, da der Vermieter bereits zweimal gekündigt hatte, ohne dass das Mietverhältnis anschließend beendet wurde. Schließlich musste sich der Vermieter vom Amtsgericht auch entgegenhalten lassen, dass er noch am 5. November 2010, also Monate nach Ablauf der Kündigungsfrist eine Mieterhöhung aussprach. Daraus schloss das Amtsgericht, dass der Vermieter selbst von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgegangen war.
 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Alpaslan Altun
 

MieterEcho 348 / Juli 2011


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