Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Modernisierung und Kündigung wegen verweigerter Duldung

1. Hat das zuständige Bezirksamt dem Eigentümer die Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Fassade untersagt, muss der Mieter diese Maßnahme nicht dulden.
2. Kündigt ein Vermieter an, im Zuge einer energetischen Sanierung die vorhandenen „Kunststoffisolierglasfenster“ gegen moderne Fenster mit geringerem Wärmedurchgangskoeffizienten auszutauschen, ist die Ankündigung formell unwirksam, wenn die Wohnung tatsächlich mit Holzisolierglasfenstern ausgestattet ist.
3. Die Ankündigung eines Balkonanbaus ist formell unwirksam, wenn in der Ankündigung zwei alternative Ausführungsarten genannt sind, welche zu erheblich unterschiedlichen Beeinträchtigungen führen würden.

LG Berlin, Beschluss vom 05.07.2017 – AZ 66 S 88/17 –

Der Vermieter eines Hauses in Kreuzberg, welches in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung liegt, kündigte im Mai 2015 den Mietern zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen an. Unter anderem sollten die hofseitige Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen, die vorhandenen Fenster ausgetauscht und Balkone angebaut werden. Eine Mieterin verweigerte die Duldung der Maßnahmen. 

Bezüglich der Fenster hielt sie die Ankündigung für unzureichend, da der Austausch von „Kunststoffisolierglasfenstern“ angekündigt wurde, ihre Wohnung aber mit Holzisolierglasfenstern ausgestattet ist. Den im Küchenbereich geplanten Balkonanbau wollte sie nicht dulden, weil die Ankündigung zwei alternative Ausführungsarten nannte, über welche erst im Zuge der Arbeiten entschieden werden sollte. Die zweite Alternative sah vor, den gesamten Aufbau des Küchenbodens zu entfernen, um dort Träger zu installieren. Dadurch wäre die Küche während der Bauzeit unbenutzbar gewesen. Schließlich meinte die Mieterin auch, zur Duldung der Fassadendämmung nicht verpflichtet zu sein, weil das Haus in einem Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet) liegt und die für Milieuschutzgebiete erforderliche Genehmigung des Bezirksamts für die beabsichtigten Baumaßnahmen nach Auskunft der Behörde nicht vorlag.

Der Vermieter klagte vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg zunächst auf Duldung der Maßnahmen. Nachdem die im Rahmen des Verfahrens zwischen ihm und der Mieterin geführten Vergleichsverhandlungen gescheitert waren, kündigte der Vermieter mit Schreiben vom 24. November 2016 und erneut mit Schriftsatz vom 23. Dezember 2016 das Mietverhältnis wegen der verweigerten Duldung und beantragte, die Mieterin zur Räumung der Wohnung zu verurteilen. Im Januar 2017 genehmigte das Bezirksamt dem Vermieter auf seinen Widerspruch gegen den ursprünglichen, ablehnenden Bescheid die Dämmung der Fassade. Die Mieterin erklärte wenige Tage nach Kenntnis von der Genehmigung die Duldung dieser Maßnahme. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage des Vermieters ab und verneinte auch einen Anspruch auf Duldung des Fensteraustauschs und des Balkon-
anbaus. Der Vermieter legte gegen das Urteil Berufung ein. Mit Beschluss vom 5. Juli 2017 teilte das Landgericht Berlin mit, dass es beabsichtige, die Berufung einstimmig zurückzuweisen. Ein Kündigungsgrund habe nicht bestanden. Zum Zeitpunkt der Kündigungen durfte der Vermieter nämlich aufgrund des ablehnenden Bescheids des Bezirksamts vom Oktober 2016 kein Wärmedämmverbundsystem an die Fassade anbringen. Es könne der Mieterin nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie eine Maßnahme abgelehnt hat, zu deren Durchführung der Vermieter nicht berechtigt war. Die Mieterin habe auch entgegen der Auffassung des Vermieters nicht eine Duldung „unter dem Vorbehalt einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung“ erklären müssen, um dem Vermieter so eine umgehende Umsetzung seiner Baupläne im Fall der Genehmigung zu ermöglichen. Denn diesem Bedürfnis werde auch entsprochen, wenn die Mieterin wie hier umgehend nach Erteilung der Genehmigung die Duldung erkläre. Es liege somit keine Pflichtverletzung der Mieterin vor, vielmehr habe der Vermieter „den streitigen Punkt verfrüht in das Mietverhältnis hineingetragen “ . Hinsichtlich des Fensteraustauschs und des Balkonanbaus beließ das Landgericht es ebenfalls bei der Entscheidung des Amtsgerichts. Die Ankündigung des Balkonanbaus habe die Mieterin im Unklaren darüber gelassen, welche Maßnahmen tatsächlich auf sie zukommen. Der Vermieter „hätte durch entsprechende Untersuchungen vor Ankündigung der Maßnahmen klären können, welche der Alternativen letztlich möglich ist, und sich festlegen müssen, welche Maßnahme (er) ankündigt“ . Auch die Ankündigung des geplanten Fensteraustauschs entspreche nicht den gesetzlichen Anforderungen. Mangels jeglicher Angaben in der Ankündigung zu den in der Wohnung tatsächlich vorhandenen Iso-Holzfenstern habe die Mieterin keine ausreichende Grundlage für die Einschätzung gehabt, „ob die beabsichtigte bauliche Maßnahme zu der behaupteten Energieeinsparung führen würde“ . Den konkreten Wärmedurchgangskoeffizienten der Fenster einer gemieteten Wohnung kenne ein Mieter regelmäßig nicht. Da die Ankündigung insoweit formell unwirksam gewesen sei, müsse die Mieterin die Maßnahme nicht dulden. Ohne Belang sei in diesem Fall, ob der Austausch der Fenster, wie vom Vermieter behauptet, nach der Energieeinsparverordnung zwingend sei.

 

Anmerkung: Der Vermieter hat die Berufung zurückgenommen.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann


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